【北京房屋买卖律师】
房屋买卖与表见代理。根据《合同法》第四十九条规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，而相对人有理由相信行为人有代理权，那么代理行为对被代理人产生法律拘束力。具体到房屋买卖过程中，行为人在没有代理权的情况下，以出卖人的名义与买受人订立房屋买卖合同，如果有授权委托书等证据使买受人有理由相信行为人有代理权，那么本人（被代理人）将要承担买卖合同的义务。关于构成要件：其一，买受人依据一定事实，相信无权代理人具有代理权，并在此认识基础上与之订立合同。第二，买受人必须是善意且无过失的。即买受人不知道行为人没有相应的代理权。其三，无权代理人代理被代理人与买受人签订的合同，应具备合同有效的一般条件（《民法总则》第一百四十三条）。关于法律后果：表见代理成立，订立的合同有效，表见代理中的买受人不享有《合同法》第48条规定的撤销权；本人(被代理人)对买受人(善意第三人)承担民事责任；行为人对本人(被代理人)承担民事赔偿责任。本案中，李某3先虚构事实，将房屋过户至自己名下，然后以自己的名义将房屋出卖给李某2，李某2基于物权公示原则有理由相信李某3是权利人，并支付了购买房屋的合理对价，所以李某3构成表见代理，李某1应该承担合同解除后返还购房款的义务。
当事人信息：
原告：李某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：李某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告李某1向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于北京市XX区×镇×小区×号楼×单元×室楼房腾退；2.被告向原告支付房屋使用费每日100元，支付期限为自2016年XX月XX日起至被告实际腾退房屋之日止（审理中，原告撤回该项诉讼请求）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告名下有楼房一套，位于北京市XX区×镇×小区×号楼×单元×室，北京市XX区人民法院于2016年XX月XX日作出一审判决：“确认李某3与李某2就位于北京市XX区×镇×小区×号楼×单元×室房屋所达成的房屋买卖合同无效”。判决生效后，法院经查实，涉诉房屋由被告占用，原告曾将上述生效民事判决书张贴到涉诉房屋处，要求腾退房屋，但至今未腾房，因此为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称：
被告李某2辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我已经取得过户，而且当时在这个小区过户也不只是我一个人，如果过不了户，我也不可能买；2.我与原告根本不认识，我是从李某3手中购买的房屋；3.原告与李某3是母子关系，我认为这里面可能存在问题，位于×镇×小区内的房屋存在经常买卖行为，为何我买卖的行为就属于不合法。若法院判令我腾退房屋，也是腾退给李某3，与原告没有关系。我已经在法院起诉了李某3，现李某3找不到人，正在法院公告程序中。希望能够找到李某3，一切就好解决，我和李某3签订的合同与原告没有什么关系，该502号房屋怎么过户到李某3名下，原告应该起诉李某3和物业公司。另本案原告李某1之子李某3，伪造了李某1的死亡证明，将原本属于李某1的本案涉案房屋过户至自己名下，又将自己名下的房屋出售给李某2，李某2在看房之后签订了买卖合同，原告之子将房屋交付给李某2，李某2在房屋登记机关办理了更名，并支付了原告之子房屋价款60万元整。原告之子拿钱后消失，原告出现要求腾退房屋，我方报警。原告以无权处分为由向XX区法院起诉要求确认合同无效，法院经审理后依职权宣告了合同的无效，却没有对合同无效的后果做出处理。另本案原告之子的行为构成表见代理，李某2实际占有并使用至今，属于有权占有。在法院没有明确判决返还的基础上，根据物权法占有既保护的原则，应当现阶段保护李某2的占有使用权利。李某2起诉在先，原告起诉在后，应当中止审理此案先行等待上一案作出判决。原告要求排除妨害，从程序上缺了一个严重的步骤，就是无效之后还应该有一个双方返还判决，没有这个判决为基础，排除妨害缺乏法律依据。另原告与原告之子存在恶意串通之重大嫌疑。综上，请求法院裁定驳回原告的诉讼请求或中止本案审理。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：李某1于2015年X月曾以确认合同无效纠纷为由起诉李某2、李某3，该案审理查明部分载明：李某3系李某1之子。李某1在北京市XX区×镇×小区有楼房一套。该房屋的具体座落为XX区×镇×小区×号楼×单元×室。2014年X月XX日，李某3向北京市×区×镇×小区管理处提交丢失证明，该证明上载明：“我住在×镇×小区北区5#-2-502，因自己未妥善保存房产权证将其丢失特此申请补办”；并提交了死亡医学证明书，该证明书上载明死者姓名为李某1，死亡原因为呼吸心跳骤停，死亡日期为2014年X月X日，家属姓名及联系处为李某3，×区×镇×小区。以此将涉诉房屋的房屋登记表变更登记在了李某3名下。庭前李某2提交了房产证、客户回执单、房屋登记表复印件以证明：2014年X月XX日和XX日，李某2通过转账的方式向李某3共计支付60万元，购买了涉诉房屋，并于2014年X月XX日向北京市×区×镇×小区管理处交纳过户费1130元，将涉诉房屋过户登记在了李某2名下。李某1不认可以上证据的证明目的，其认为李某2所主张的买卖行为是无效的。庭审中，经询问李某1称：涉诉的房屋系XX区×镇镇政府开发建设的小产权房。本院经审理认为：……当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，合同虽然基于合同订立主体的意思自治行为产生，但是基于对社会秩序和公共利益的保护，法律规定在特定的情形下合同无效。因《合同法》确立合同无效的规则在于防止合同当事人滥用合同自由，订立有损社会秩序和公共利益的合同，故在审查合同的效力问题时，应结合合同的内容，在实质层面上对合同的效力进行评价。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告李某1的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告李某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为小产权房的买卖纠纷，案件的焦点为买卖合同的效力以及合同解除后的法律效果。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；产权房的房屋土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋不能流转到集体组织之外，小产权房的建房基础不具备合法的可交易性，所以李某2与李某3之间的买卖合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故合同无效后的法律后果主要如下：一、返还财产；二、折价补偿；三、赔偿损失。本案中，李某2在购买房屋时，涉案房屋登记在李某3名下，李某2有理由相信李某3对该房屋有处分权，且支付了合理的对价，所以李某3构成表见代理，合同的义务应该由李某1承担。现李某3之母李某1要求李某2腾退涉案房屋，应根据合同法的规定，向李某2返还已经获得的房屋价款。 故在李某1未返还购房款的情况下，不宜判决李某2腾退房屋。