【北京房屋买卖律师】
一房数卖，如何履行合同？根据《物权法》第十五条规定，不动产不能发生物权变动并不会影响买卖合同的效力，所以就涉及到多个有效合同的履行顺序问题；对于商品房预售合同的备案登记，因为其仅仅是行政管理的手段，所以同样不会成为影响合同效力的因素，但在履行顺序上，一般会成为法官考量的因素。根据《物权法》规定，不动产的所有权变动采登记生效主义，故出卖人一旦将房屋过户，就视为对该合同的履行，签订在先的其他合同因为丧失继续履行的可能性而无法履行，合同的相对方只能追究出卖人的违约责任；签订在后的合同，对于出卖人而言是无权处分，对于买受人而言，则会因为无法办理过户而不能取得房屋的所有权。在没有办理过户登记的情况下，出卖人应该优先履行与已经实际占有房屋的买受人之间的合同，一是基于占有公示的效力，二是基于转移占有后的风险负担原则。如果房屋仍由出卖人占有，应该优先履行与已经支付购房款的买受人之间的合同，如果二人以上均支付一定的购房款，则应该从保护信赖利益的角度出发，履行于先支付购房款的买受人之间的合同。在未办理过户登记，未转移房屋占有，又没有买受人支付购房款的情况下，一般根据合同成立在先的原则履行买卖合同。当然，需要特别注意的是，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，本案中，任某1 与 崔某1恶意串通，所以其权利不能对抗已经合法占有房屋的杨某1。
当事人信息：
原告：任某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杨某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：崔某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：丁某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
任某1向本院提出诉讼请求：被告停止侵权，从位于XXX市××东区XX路与××交叉口西南角XX花园××房搬出，并赔偿原告经济损失2000元。事实和理由：原告于2017年初购买了位于XX区XX路与××交叉口西南角XX花园××房。并且已于2017年X月XX日正式办理了房屋过户手续，合法取得了该房屋的不动产权证。原告已正式通知被告并要求其搬出该房屋，但被告以与前房屋所有人有债务纠纷为由拒不搬出，强行占有该房屋。被告已严重侵犯了原告对该房屋的使用与所有权，并给原告造成了经济损失。现原告诉至法院，请求法院依法判令：
被告辩称：
杨某1辩称，本案原告任某1的诉讼是虚假的事实，涉嫌诉讼欺诈，诉状中这套房屋仍是被告在居住，这套房屋原所有产权人是崔某1。在2012年年初崔某1已经把这套房屋出售给丁某1，丁某1没有偿还房款的能力，经崔某1同意后把房屋转手给了被告，被告为这套房屋支付510000元的房款，但是后来崔某1以与丁某1有经济纠纷为由拒不办理过户手续。2015年X月，被告在本院提起诉讼要求崔某1办理房屋过户手续，并经过开庭审理。其后主审法官认为要给丁某1核实真相，结果丁某1下落不明，2016年年底本院XXX找到被告说案件拖得时间太长超过审限，为了在考核的时候不被动劝告被告撤诉，在找到丁某1之后再另行起诉，被告为了配合法院的工作就服从了法院的意见，撤诉了之后经过多方查找才知道丁某1因为涉嫌犯罪被公安机关带走，依照法院的意见被告再次提起诉讼，要求崔某1办理房屋过户手续，在此期间崔某1与她的妹妹崔某2以及本案原告相互串通把原本卖给杨某1的房屋过户到了任某1的名下，这就是本案的真相。本案被告另行起诉之后案件已经分民一庭，现该案本院正在审理中。原告缴纳50元的诉讼费就妄图改变本案事实是荒谬的。本案原告及其妻子对这套房屋产权情况很清楚，因为原告妻子崔某2曾亲手替崔某1接受被告缴纳的房款，并写有收据。
第三人述称：
崔某1述称，同意原告的诉讼请求，我和任某1通过合法交易，我已将涉案房屋以20万元的价格转让给了任某1，并由任某1缴纳了房屋交易的相关税费，任某1也取得了涉案房屋的所有权证书，任某1是合法的所有权人。我没有把房屋卖给杨某1，当时我也不认识杨某1，如果丁某1给我说是杨某1要买房，我也不会卖给她。当初和丁某1签协议也是为了帮丁某1的忙，而不是将房屋卖给丁某1。即使是卖给丁某1，丁某1至今没有把房款30万元支付给我。我和丁某1之间还有其他债务纠纷，加上本案的30万元房款，共有70万元的本金，丁某1没有还清。综上，我认为任某1是涉案房屋的所有权人，法庭应支持任某1的诉讼请求。
丁某1述称，我与崔某1关系不错，是杨某1以我的名义与崔某1签的合同，第一笔款是8万元，是杨某1拿钱到崔某1XX花园另一套房屋处给崔某1，其余的钱是我陆续给崔某1的，最后一笔是15万元，是崔某2到我办公室拿的，房款已付完，大概有四五十万元，这包含房款和协议约定的利息。我同意协助办理过户手续给杨某1，我不认识任某1，也不清楚房屋卖给任某1一事。
审理查明：
根据当事人依法提交并进行质证的证据，以及法庭调查与法庭辩论的情况，法院认定案件事实如下：
2017年，第三人崔某1与原告任某1签订“房屋转让合同”一份，双方约定了房屋基本情况、房屋转让价格、付款方式、交房方式、违约责任等权利义务内容，由崔某1将位于XXX市××东区XX路与××交叉口西南角XX花园××房屋一套转让给任某1，转让价格为200000元。2017年X月X日，崔某1和任某1办理了上述房屋的“房屋交易和产权确认书（转让)”手续，转让方式为存量房买卖。后，任某1向有关政府部门缴纳了上述房屋的图纸费、房屋转让手续费、契税等税费，任某1向崔某1支付了上述200000元的房款，并由XXX新区地方税务局代崔某1为任某1开具了一份金额为200000元的增值税普通发票。
2017年X月XX日，XXX市房产登记管理部门为任某1办理了上述房屋的不动产权证书，编号为：XX号，登记权利人为任某1，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为商住/住宅，房屋建筑面积为49.27平方米。任某1缴纳了不动产登记费用80元。
另，2012年X月XX日，第三人崔某1与第三人丁某1签订书面“协议”一份，内容为：甲方崔某1，乙方丁某1。经甲乙方自愿协商达成以下共识：一、甲方将XX花园A座XXX住宅以三十万元价格卖给乙方。二、乙方在二零一二年五月一日前，将房款（三十万）以现金的形式全额付给甲方。房款付清办理房产过户手续。在此期向乙方每个月付六千元现金给甲方作为给甲方的补偿。三、如乙方不能按照协议约定在二零一二年五月一日前将房款付清，到时不付房款按3分付息。
第三人丁某1于2014年X月XX日出具“证明”一份，其内容为：我于2012年元月XX日，XX花园4#楼XX楼XXX室购卖崔某1房屋一套，面积50平方米，该房屋于2014年X月份房款已全部付完，该房款全部是由杨某1所付，我只是个中间人，我协助杨某1办理该房屋过户手续。丁某1。2014年X月XX日。
任某1与杨某1共同确认位于XXX市××东区XX路与××交叉口西南角XX花园××房屋（原来门牌号为××)原为崔某1所有，该房屋现由杨某1在居住。庭审中，杨某1称，“因为不认识崔某1，崔某1与丁某1关系好，由丁某1出面比较方便，而丁某1没有偿还能力，我要求丁某1把协议转让给我，丁某1把与崔某1于2012年X月XX日签订协议上的权利义务第二天就转让给了我，该协议上是丁某1的名字但实际付款人都是我，买该房支付了510000元，其中40000元没有打条，给的崔某1，当时说最后一把钱给了之后再办理过户手续，但是因为崔某1以身份证丢了为由，不配合办理。再后来因为崔某1以与丁某1之间有债权纠纷也没有配合，我与崔某1、丁某1之间没有债权关系。”
裁判结果：
综上所述，原告任某1的诉讼请求，没有事实根据或法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告任某1的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费150元，由原告任某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省XXX市中级人民法院。
律师总结：
本案为“一房二卖”纠纷，案件的争点为房屋产权的确认。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。其中，关于一房数卖产生的纠纷，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，任某1虽然与房屋原所有人崔某1签订买卖合同并办理了过户登记，取得了房屋所有权证书，但是，任某1与崔某2系夫妻，崔某2与崔某1系同胞姐妹，而崔某2曾代崔某1出具过“收到丁X还房款”的收条。根据日常生活经验法则和逻辑推理可知，任某1（崔某2）在明知该房屋被崔某1出卖给他人的情况下，仍与崔某1签订房屋买卖合同并办理过户登记，属于《民法总则》第一百五十四条规定的恶意串通，所以该买卖合同无效，不能认定任某1的所有权人身份。对于丁某1与杨某1，两人之间存在借名买房协议，丁某1有义务协助杨某1办理过户登记手续，将房屋登记到杨某1名下。