北京房产律师，本案主要涉及到被告和第三人恶意串通将原告和被告签订买卖合同并购买的房屋过户到第三人的案例。为了方便本律师现简要介绍案情如下，一、2012年原告和被告签订房屋买卖合同购买被告位于昌平的房屋一套，价款约人民币42万元，合同签订后被告案约履行合同，支付了合同对应的房款，被告将房屋交给了原告，但没用过户。二、2013年原告同时又和本案第三人签订了《房屋买卖合同》约定将房屋卖给本案第三人并办理了过户，且房屋进行了抵押（根据审理情况，被告和第三人有恶意串通嫌疑）。三、2016年原告起诉被告与第三人串通，要求确认合同无效，法院支持（此案不在本案中阐述）。四、合同无效案件生效后，原告要求继续履行合同并办理过户手续，法院支持了原告的诉讼请求。
本律师提示，原告进行本案诉讼大概花了三年时间，最终才得到胜诉判决。而本案最大的风险就是房屋没用过户，被告一房二卖。所以本律师提示购买存量房一定要尽快过户，否则后面诉讼风险不可控。
北京市昌平区人民法院
民事判决书
（2017）京0114民初4437号
原告：吴月云，
被告：谢静
第三人：郑然、
原告吴月云与被告谢静、第三人郑然房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告吴月云向本院提出诉讼请求：1．判令被告与第三人将北京市昌平区北街家园XXX房屋登记恢复原状；2．判令被告继续履行房屋买卖合同，配合将北京市昌平区北街家园XXX房屋的所有权变更登记为原告所有；3．判令被告支付原告违约金342 755元；4．诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年3月11日，原告和被告通过北京千顷家园房地产经纪有限责任公司居间介绍签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于北京市昌平区沙河镇XXX的房屋一套，面积41．96平方米，购房总价款49万元。原告按照合同约定分别于2012年3月13日、24日向被告支付了购房款40万元、7万元，共计47万元，其中包括定金49 000元。余款2万元约定于被告房屋产权证下发后产权过户当日支付。2012年3月13日被告将该房屋交付给原告，原告与物业公司签订了供暖合同，并缴纳了物业费、供暖费。2013年1月10日，被告与第三人郑然、北京涛顺房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定将本案涉案房屋以70万元的价格出售给第三人郑然，并办理可相关产权变更登记。有鉴于此，原告另行起诉至北京市昌平区人民法院，请求判决被告与第三人郑然、北京涛顺房地产经纪有限公司订立的《房屋买卖合同》无效，经北京市昌平区人民法院作出的（2016）京0114民初字9438号民事判决书、北京市第一中级人民法院作出的（2017）京01民终838号民事判决书判决被告与第三人郑然、北京涛顺房地产经纪有限公司订立的《房屋买卖合同》无效。综上，被告的行为违反了合同法及相关法律规定，损害了原告的合法权利，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告谢静辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。原告第一项诉讼请求属于行政诉讼范畴，并非被告能力范围所能及。被告与郑然的房产登记系国家行政机关审核认可的，故被告单方无法推翻行政机关的登记内容。法院认定被告与郑然的房屋买卖合同无效，并未以生效判决形式判定郑然的房屋产权证书无效，故原告应当先起诉昌平区建委，要求确认郑然房屋登记证书无效，待获得胜诉判决后方能启动下一步程序；原告第二项诉讼请求，法律程序和主体均存在不当之处。被告即使愿意继续履行合同，但涉案房屋目前已经由郑然抵押在中国建设银行，目前为止该抵押合同和抵押贷款行为依然有效，故原告要求继续履行合同，首先应当起诉建设银行主张抵押合同无效，待解除银行的抵押后，方可继续履行合同；继续履行房屋所有权登记，需要签署居间交易合同的各方主体配合，尤其是负责此项房屋交易的北京千顷家园房地产经纪有限责任公司从中支持、配合，方可完成过户登记，因为原被告签订的合同中另一方主体为千顷家园，故本案应当追加千顷家园作为第三人参加诉讼，方能确定权利义务。双方纠纷源于误会，事件起因是我方2013年从涉案房屋租户裴京虎处得知，其承租涉案房屋时通过各方均不认识的一个名叫李秋利的人手中租赁的，裴京虎与李秋利、北京天通伟业房地产经纪公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定李秋利以月租1300元价格将涉案房屋出租给裴京虎，而就此事原告拒绝沟通也未提供任何解释，我方认为原告违反物权法以及双方签署的《北京市房屋买卖合同》，遂通过委托律师发送律师函声明解除合同。我方当时认为与原告吴月云之间的房屋买卖合同已经合法解除，才将房屋出卖给第三人，故我方并不存在违约的故意。原告主张的过户登记，在原告按照合同支付房屋买卖尾款之后，我方没有意见，但我方不同意原告主张的违约金请求，原告主张违约金并无法律依据和合同依据。原告称其合同依据是双方房屋买卖合同第七条第1款，而该条款适用前提是解除合同。该第七条两款规定的使用前提都是解除合同或合同无法继续履行，而本案原告主张继续履行，也就是说原告第三项请求本身与第二项请求是抵触的矛盾的；原告方并未遭受任何损失，反而因为涉案房屋的房价大涨获得了巨额收益。目前涉案房屋单价已经超过了6万元，在此前原告起诉我方及郑然的案件中，原告也提供证据证实，涉案房屋那时已经超过单价5万元，也就是说，涉案房屋已经增值将近200万，故原告不存在任何损失，反而因此获得了巨大利益，原告无权主张违约金损失。第三人郑然陈述，我拿到谢静退还给我的房款之后才能解抵押，我愿意配合解抵押和过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：北京市昌平区XXX房屋与昌平区北街家园XXX系同一套房屋。2012年3月11日，谢静（出售方，甲方）与吴月云（买受方，乙方）签订了《北京市房屋买卖合同》（合同编号为J0001420），约定：甲方所售房屋坐落地址为北京市昌平区XXX室，建筑面积41．96平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）；甲乙双方同意上述房产成交价格为49万元，以上房屋成交价包括房屋的基础设施费、房屋内外设施、设备、装修及整体卫生间和整体厨房及所有灯具等，乙方应在签订本合同同时向甲方支付购房定金49 000元，该笔定金在甲乙双方办理完毕房屋权属转移登记后，冲抵购房款；双方签订本合同后，甲乙双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之五的逾期违约金，逾期超过十五日，守约方有权利解除合同；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的10%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费；经甲、乙双方协商，甲方的房屋产权在签订合同时，只有商品房预售合同，甲、乙双方均属于自愿，公平成交，如有一方违约，按合同的违约条款处理；甲方出售房款49万元整，乙方为全款支付房款，乙方于签订合同日之后的第二天支付40万元给甲方，再于签订合同日的当月月底之前支付7万元给甲方，余下2万元于甲方房屋产权下发后产权过户当日支付；乙方在签订合同日之后的第二天支付40万元给甲方时，进行房屋产权的公证，甲方给乙方进行物业细节交割；室内家具均由甲方所有，进行处置。双方在该合同中还约定了其他内容。2012年3月13日，谢静出具收条，称收到吴月云购买前述房屋的购房定金49 000元及房屋部分房款351 000元，共计40万元。2012年3月24日，谢静出具收条，称收到吴月云购买前述房屋的部分房款7万元。吴月云称给钱当日谢静即将前述房屋钥匙交付给吴月云，并向本院提交其与北京罗顿物业管理有限公司于2012年3月13日签订的《北街家园物业管理服务协议》、其与北京华远意通供热科技发展有限公司于2012年3月24日签订的《北京市居民供热采暖合同》及物业费发票。2013年1月10日，谢静（卖方，甲方）、郑然（买方，乙方）与北京涛顺房地产经纪有限公司公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋位于北京市昌平区XXX室，该房屋建筑面积为41．96平方米，甲、乙双方协商的交易价格为70万元整。该合同还对其他内容进行了约定。2013年4月22日，谢静取得昌平区北街家园XXX房屋的房屋所有权证书，证书编号为X京房权证昌字第XXXX号。2013年7月4日，谢静（出卖人）与郑然（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C773076），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于昌平区北街家园XXX，建筑面积共41．64平方米；该房屋所有权证为X京房权证昌字第XXXX号；该房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押、出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为510 000元；双方采取的付款方式为自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为35万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。签订该合同当日，谢静与郑然办理了房屋所有权转移登记手续，郑然于2013年7月4日取得位于昌平区北街家园XXX房屋产权证书，证书编号为X京房权证昌字第XXXX号。2013年7月5日，郑然（抵押人，甲方）以上述房屋与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（抵押权人，乙方）签订《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》（合同编号：昌平-ZF-2013000189）；同年7月8日，郑然（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：昌平-ZF-2013000189）。2013年8月23日，北京市中伦文德律师事务所向吴月云出具《律师函》，该函中称：吴月云在未获得谢静书面许可的情况，擅自将北京市昌平区XXX房屋改造出租并私自收取房屋租金，已经违反《物权法》及《居间服务合同》，故通过该函告知如下事宜，1．因吴月云已经构成违约，谢静解除与吴月云签订的《居间服务合同》，并请吴月云于收到本函后3个工作日内履行腾房义务并将房屋恢复原状、返还自2012年3月12日至2013年8月23日期间收取的租金并按《居间服务合同》约定向谢静支付违约金；2．如不及时支付上述义务，该所将依照客户指示采取进一步法律行动。2015年，吴月云以确认合同无效纠纷为由将谢静、郑然、北京涛顺房地产经纪有限公司诉至本院，本院于2016年11月3日作出（2016）京0114民初9438号民事判决书，判决确认谢静、郑然与北京涛顺房地产经纪有限公司于2013年1月10日签订的《房屋买卖合同》及谢静、郑然于2013年7月4日签订的合同编号为C773076的《存量房屋买卖合同》无效。谢静、郑然不服上述判决，上诉至北京市第一中级人民法院，中院认为，谢静在诉争房屋售出之后，有向吴月云进行转移登记的义务，但其不履行其合同义务，却将房屋另行出售给他人，谢静存有明显的损害吴月云利益之故意。故作出（2017）京01民终838号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，北京千顷家园房地产经纪有限公司现为注销状态。郑然与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行的抵押登记于2018年10月25日注销。庭审中，吴月云向本院提交北京千顷家园房地产经纪有限责任公司于2013年8月14日向谢静出具的《提醒函》，提醒其在接到该函十个工作日内继续履行合同义务配合买受人及该公司办理缴税过户等手续。谢静对此不予认可。案件审理过程中，吴月云将余款2万元交至本院账户。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，谢静与吴月云签订的《北京市房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。该合同不能履行的原因在于谢静将房屋另行出售给郑然，现法院生效判决确认谢静与郑然之间的房屋买卖合同无效，且抵押登记的注销手续已办理完毕，该房屋买卖合同具备继续履行的条件。故吴月云要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，谢静明知其已将房屋出售给吴月云，又将房屋出售给郑然并完成转移登记，存在违约行为，谢静主张违约金数额过高，要求法院予以调整。吴月云与谢静签订的房屋买卖合同中虽未约定过户时间，但本着诚实信用原则及交易习惯，谢静应在其取得房屋所有权证后的合理期限内将房屋产权转移登记至吴月云名下，本院依据合同约定、交易习惯及吴月云的实际损失，将违约金数额酌情调整为10万元。谢静之答辩意见合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谢静与吴月云继续履行于2012年3月11日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、郑然于本判决生效后十日内将北京市昌平区北街家园XXX房屋产权恢复至谢静名下，谢静恢复产权后十日内协助将上述房屋产权转移登记至吴月云名下，吴月云于过户当日将剩余购房款2万元支付给谢静；三、谢静于本判决生效后十日内支付吴月云违约金10万元；四、驳回吴月云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由谢静负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。