北京房产律师谈出卖人违约的房产纠纷案例，本案的发生时间在2016年10月，也是在北京房价走高的时候。案情本律师简要解构如下，一、原告通过本案第三人居间购买被告的房屋，价款达成一致并签订了合同；二、但是在网签时，被告以网签合同以原合同价款不一致不同意过户（北京的交易为了省税都这么约定）理由是造成国家税收损失，应属无效；三、后原告去法院起诉被告要求解除合同，并按照合同约定承担支付违约金的责任；四、法院判决被告违约并判决被告支付部分违约金（未按照合同约定支付）。
对于该案本律师分析如下，首先，出卖人在诉讼中一违反国家税收规定，要求确认合同无效是不可能的，一般情况下法院会判决按照实际成交价支付相应的税款即可。其次，如果本案原告选择按照原价款继续履行合同，必须全款支付，而不能通过贷款的方式（虽然合同约定的是贷款），所以本案中原告没有起诉继续履行合同。最后，违约金数额一般都不会按照合同约定的数额进行判决，一般是按照实际损失，损失过高可以要求增加，损失没有到达合同约定违约金标准的法院一般不会按照合同约定的比例进行判决。
北京市东城区人民法院民事判决书
（2018）京0101民初5055号
原告：唐晓峰，
被告：张文照，
第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司。
原告唐晓峰与被告张文照、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐晓峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年10月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判决解除原、被告及第三人于2016年10月8日签订的《补充协议》；3、判决被告向原告支付违约金125万元；4、判决被告退还购房定金10万元；5、判决被告给付原告居间服务费6万元；6、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告及第三人于2016年10月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。之后，原告按照合同约定向被告支付定金10万元，向第三人支付居间代理费3万元。原告签订合同后，积极履行合同义务，为筹措购房款将自己在其他城市的房屋卖掉。但被告不积极履行合同义务，始终推脱，并要求涨价。后又向原告明确表示不履行合同，但拒不向原告退还定金。在双方未就解除合同达成协议的情况下，将涉诉房屋再次通过中介出售。综上，原告认为被告的种种行为构成根本违约。故要求法院支持原告的诉讼请求。被告张文照辩称，原、被告及第三人于2016年10月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的情况属实。被告在签署上述合同后，第三人又拿出另一份补充协议，要求被告签字。但该协议的房屋价格低于所签的协议，被告认为有欺诈行为，故未签字。被告从未有所卖房屋要求涨价的表示，亦从未说过不履行合同。现原告要求解除合同，被告表示同意，但不同意承担违约责任。第三人安信瑞德公司述称，原、被告及第三人于2016年10月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的情况属实。上述协议约定的房屋成交价为625万元。之后第三人为降低税费，在当日要求买卖双方再签订一份补充协议，该协议约定房屋净价206万元，其他费用约定419万元。但被告称回去考虑。后第三人多次询问被告，被告表示不同意签订该协议。第三人便要求被告按照双方所签协议约定的实际成交价格进行网签，但被告总是找各种理由拒不配合网签。被告曾找过第三人，表示涉诉房屋售价较低，第三人的经办人称合同已经签好了，没有办法更改，如果被告不同意履行合同可以进行诉讼。另，第三人按照要求对被告的房屋进行了房屋核验。但被告知道后给撤销了，并向有关部门投诉第三人。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人所售房屋坐落于东城区×××大街×××，建筑面积80.1平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币625万元。具体付款方式详见补充协议。出卖人应当在2016年12月11日将该房屋交付给买受人。同日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订《补充协议》，约定，房屋成交价格为625万元。乙方于签约当日向甲支付购房定金10万元，网签生成1日内向甲方支付购房款50万元，乙方于2016年11月14日将购房款565万元存入资金监管账户。自本合同签订之日起2016年11月18日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。补充协议还约定，甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过五日的。拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金10万元，向第三人支付居间代理费3万元。其后，双方在履约过程中发生纠纷。被告提供2016年10月8日未有其签字的补充协议一份。该协议约定房屋成交价格为625万元，房屋净价206万元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等总共419万元。买卖双方一致同意，按照房屋净价，即206万元办理房屋的缴税、过户手续。被告认为，该份补充协议存在欺诈，故未签字。第三人对此称，当时被告表示考虑后再决定是否签字。当被告表示不愿在该协议上签字后，第三人曾要求被告按照已签字确认的协议继续履行，但被告始终推脱，未按照已经签订完成的协议继续履行合同义务，并自行将已经完成的房屋核验撤销。另，被告在与原告通话的记录中亦表示不愿再出售涉诉房屋。诉讼中，经本院查明，原告在本案主张的6万元居间费所提供的证据中，一笔3万元为购买涉诉房屋所支付的，另一笔3万元为购买另一套房屋支付的。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，通话记录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与第三人签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。在合同履行过程中，原告按约定向被告支付了定金10万元。但之后在履行过程中，被告虽在签订房屋净价为206万元的补充协议上存在异议，但未积极履行已经签订的合同义务，致使已经签署的合同未按期履行。且被告又自行将已经进行完毕的房屋核验撤销。在被告表示不再继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，又不积极协商解除合同事宜，并拒不返还原告交纳的定金。故依照合同约定，构成根本违约。原告在合同履行中，未有违约行为。现原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。因被告在合同履行中存在违约行为，故应依据合同约定向原告支付违约金。但原告在诉讼中要求的违约金数额偏高，应予酌减。具体数额本院考虑签署的合同约定，原告的实际损失，被告的过错程度，根据公平和诚实信用原则酌定35万元。本院酌定的数额包括原告的全部损失，故原告要求被告赔偿居间费的诉请，不再单独考虑。关于原告要求返还定金一节，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告唐晓峰与被告张文照签订《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除原告唐晓峰与被告张文照及第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；三、被告张文照于本判决生效后十日内返还原告唐晓峰定金十万元；四、被告张文照于本判决生效后十日内支付原告唐晓峰违约金三十五万元；五、驳回原告唐晓峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费55550元，由原告负担5550元，被告张文照负担50 000元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由被告张文照负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。