北京房产纠纷律师沟通按经济适用房管理房屋（回迁房）的购买案例，本案涉及都按经济适用房管理的买卖问题（其中还有部分涉及到亲属间纠纷的问题，本律师在此不讨论，仅沟通买卖效力问题）现简要回顾案件如下，一、原告同被告签订了一份回迁房购买合同，约定原告出资该购买回迁房，合同签订交款后，原告按照约定搬进了该房屋，入住至今，但房屋登记还在被告名下。二、后房产证下发，原告要求过户被告推诿，故原告起诉到法院要求确认合同的效力，并办理产权转手续。
本律师分析如下，一、购买按经济适用房管理的效力如何？我们认为是有效的。但是如果没有房产证是不能要求办理产权登记转移手续的。二、如果被告不配合过户如何处理，一般情况下只能向有管辖权的法院起诉要求办理过户手续。
北京市通州区人民法院
民事判决书
（2018）京0112民初20664号
原告（反诉被告）：杨淑凤，女，1969年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。
原告（反诉被告）：刘永忠，男，1971年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。
被告（反诉原告）：杨振田，男，1966年11月30日出生，汉族，住北京市通州区。
被告（反诉原告）：张四清，女， 1965年1月30日出生，汉族，住北京市通州区xx号院x号楼xxx号。
被告（反诉原告）：杨清凡，男，1992年5月28日出生，汉族，住北京市通州区xx号院x号楼xxx号。
被告（反诉原告）：张然，女，1989年5月16日出生，汉族，住北北京市通州区xx号院x号楼xxx号。
原告杨淑凤、刘永忠与被告杨振田、张四清、杨清凡、张然、杨万田房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告杨淑凤、刘永忠向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告杨振田买卖关系有效；2、请求法院判令位于北京经济技术开发区定海园二里xx号楼x单元xxx室归原告所有，并由被告配合办理产权过户手续；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：杨田忠与高会新系夫妻关系，原告杨淑凤与被告杨振田、杨万田系二人之女。杨田忠于1996年去世，2009年，位于台湖镇安定营村xxx号拆迁，高会新作为被拆迁人与拆迁单位签署了拆迁协议及安置协议等，其中高会新及被告杨振田、张四清、杨清凡、张然系协议中的被安置人，因此次拆迁共分得安置房三套，拆迁时，原告与高会新及被告杨振田、张四清协商购买其中一套安置房，且在拆迁时系原告抓阄选房，最终确认位于台湖镇定海园二里xx号楼x单元xxx室，并由杨振田确认款项共计269 503．2元，选房后原告即居住在上述房屋内，并于2010年2月17日，原告将购房款共计27万元给付被告杨振田，之后原告一直居住在涉案房屋中，高会新于2014年去世，2018年5月，现诉争房屋一直登记在被告名下，现为维护自身合法权益，故诉至法院。被告杨振田、张四清、杨清凡、张然共同辩称,1988年起，位于台湖镇安定营村xxx号房产因与我哥哥分家所得，就属于我了，同时分得母亲高会新生养死葬赡养权，这处房产拆迁的安置人是母亲以及我们一家，与杨淑凤没有任何关系，被告因为与公婆关系不和，住在一起有矛盾，我们是出于亲情，将一套房屋借给原告居住，当时约定是27万元，他可以住到老，房子最后归我们。2011年，杨淑凤一家也拆迁了，分得楼房，她将本案诉争的房屋装修出租了，我提出将房子退给我，我将27万元退给原告，但是原告翻脸了，不同意将房屋还给我们，现本案诉争的房屋登记在杨振田名下。被告杨万田未到庭亦未答辩。被告杨振田、张四清、杨清凡、张然向本院提出反诉请求：1、杨淑凤、刘永忠将位于北京经济技术开发区定海园二里13号楼1单元902室返还给反诉人。2、反诉人退还杨淑凤、刘永忠27万元房租。3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：我们双方并没有签订买卖合同，当时所付的27万元低于市场价30万元以上，村里办房本的时候，她没有拿母亲的遗嘱去办理。我母亲没有权利处置家庭共同财产，写的字条内容并不是母亲的真实意愿，该份遗嘱正好否认了房屋买卖的事实，杨淑凤提供的租房合同，交物业费、取暖费的票据，想证明她对房子的实际占有，但这是强行占有、霸占。我们和原告沟通过几次要求解决问题，但是原告蛮不讲理，为维护我们的合法权益，故诉至本院。原告杨淑凤、刘永忠辩称, 2009年反诉人与被反诉人及高会新口头约定，涉诉房屋以27万元的价格出卖给被反诉人，2010年被反诉人支付了购房款27万，并与2010年出具收条一张，确认了双方买卖房屋的事实。为确保本次口头协议的效力，高会新于2010年制作了遗赠协议，并确认涉诉房产由被反诉人出资购买，并在登记房本时登记在被反诉人名下，2013年5月8日，高会新再次书写证明，证明被反诉人购买涉诉房屋的事实。故我方认为双方虽然没有签订书面的买卖合同，但是双方存在买卖合同关系，应该受到法律保护，且双方买卖合同关系不存在法律上合同无效的请求，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。被告杨万田未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。原被告双方对亲属关系均无异议，杨田忠与高会新系夫妻关系，二人生育三个子女分别是杨万田、杨振田、杨淑凤，现杨田忠、高会新均已经去世。2009年，位于北京市通州区台湖镇安定营村xxx号院拆迁，杨振田、张四清、杨清凡、张然、高会新作为被安置人分得安置房三套（每人50平米安置面积），包含本案诉争的位于北京经济技术开发区定海园二里13号楼1单元902室。对于双方有争议的证据，本院在如下事实中认定：2009年4月份，本案诉争的位于北京经济技术开发区定海园二里xx号楼x单元xxx室交付杨淑凤、刘永忠，二人居住使用至今，现本案诉争的房屋登记在杨振田名下。2010年2月17日，杨振田向杨淑凤、刘永忠出具收条一张载明：今收到杨淑凤、刘永忠交来房款人民币贰拾柒万元整（270 000）。2010年11月6日，高会新出具遗赠协议一份，该份协议中载明：定海园小区二里xx号楼x单元xxx室二居室、归长女杨淑凤所有，此两居室虽是杨淑凤出资购买但还未下来房本，房本下来时，烦请相关单位将此两居室的产权所有人以此遗赠协议为证，确认为杨淑凤所有。（注：此二房的购房款是长女杨淑凤出资购买的：杨振田最先同意让她妹妹买的）。2015年5月8日，高会新自书声明一份，该份声明载明：2009年拆迁安定营定海园分楼房三套，其中定海园二里十三号楼1单元902室由杨淑凤出资购买购房款贰拾柒万元已付清，杨振田代收此房，归杨淑凤所有。庭审中，杨振田、张四清、杨清凡、张然称房屋并不是出卖给杨淑凤、刘永忠，而是出租给杨淑凤、刘永忠，二十七万元属于租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更和解除。本案中，杨淑凤、刘永忠与杨振田虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据本案查明的事实，双方通过自己行为履行了房屋买卖合同的相关权利义务，其中杨淑凤、刘永忠将购房款支付给杨振田，杨振田将房屋交付给杨淑凤、刘永忠，二人对房屋进行装修，并一直居住至今，双方形成的事实买卖关系并未违反强制性法律规定，并未违反现行的房屋限购政策，应属合法有效的买卖关系，故杨淑凤、刘永忠要求法院判决其与被告杨振田买卖关系有效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于杨淑凤、刘永忠要求确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求，因安定营村xxx号院拆迁，杨振田作为被安置人享有购买安置房的资格，杨淑凤实际出资购买了涉诉房屋。但本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求不属于本案处理的范围，但杨淑凤、刘永忠基于双方事实的买卖关系要求被告杨振田、张四清办理过户登记手续的请求于法有据，本院予以支持。另杨振田、张四清、杨清凡、张然反诉称返还本案诉争房屋，并将租金27万元退还杨淑凤、刘永忠的诉讼请求，因双方不存在房屋租赁关系，而是房屋买卖关系，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认杨淑凤、刘永忠与杨振田的买卖关系有效；二、杨振田、张四清协助杨淑凤、刘永忠办理位于北京经济技术开发区定海园二里xx号楼x层x单元xxx室的产权过户手续，于本判决生效后七日内执行清；三、驳回杨淑凤、刘永忠的其他诉讼请求；四、驳回杨振田、张四清、杨清凡、张然的全部反诉请求。案件受理费2675元，由原告杨淑凤、刘永忠负担2650元（已交纳），由被告杨振田、张四清共同负担25元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费2675元，由被告杨振田、张四清负担（已交纳）。保全费5000元，由被告杨振田、张四清共同负担元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。