北京房产律师，本案因为被告将房屋解除抵押，而被告一时拿不出这么多钱来解除抵押。但是合同中并没有约定原告可以通过支付首付款的方式来解抵押（实践中都这么做），所以导致被告败诉，并赔偿原告违约金。本律师提示，在房屋买卖案件中签订好的合同很关键，因为房屋买卖案件的标的较大，一旦处理不好会导致案件的败诉。甚至给自己造成不明白的损失。
北京市通州区人民法院民事判决书
原告：陈xx，
被告：王xx,
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
原告陈曦与被告王莹及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告陈曦向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令被告王莹返还原告陈曦已支付的定金100 000元；3.判令被告王莹按照房屋成交总价款的20%向原告陈曦支付违约金共计613 000元；4.本案诉讼费用由被告王莹负担。陈曦向本院陈述的事实和理由如下：2017年12月26日，原告陈曦与被告王莹经第三人我爱我家公司提供居间服务后签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：E1712101034，以下简称合同）。涉案合同约定，原告陈曦购买被告王莹所有的位于北京市通州区安顺北里XX号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告陈曦依约完成支付定金义务，向被告王莹支付定金100 000元。然而，被告王莹于2018年2月突然至第三人我爱我家公司提出要求解除原、被告双方签订的涉案合同；后因被告王莹不愿就解除涉案合同向原告陈曦进行赔偿，而只能作罢。2018年4月底，第三人我爱我家公司突然通知原告陈曦称，被告王莹称其因欠债130万元，涉案房屋房本已经抵押给债权人，涉案房屋面临被查封风险，不能如约与原告陈曦履行合同。2018年5月17日，原、被告双方及第三人我爱我家公司三方在第三人我爱我家公司门店商谈，被告王莹再次明确2018年6月15日后其不能履约办理房屋网签及过户手续。除非，原告陈曦帮助被告王莹偿还130万元外债或者加价12万元，双方再次未能达成一致意见。原告陈曦认为，被告王莹签约后，违背诚实信用原则，所作所为已构成根本违约，导致原告陈曦未能及时购房。当前房价不断上涨，由此导致原告陈曦遭受巨大经济损失，被告王莹应向原告陈曦承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王莹辩称：1.不同意原告陈曦的诉讼请求。2.被告王莹并无任何违约行为，被告王莹的行为并没有导致涉案合同不能继续履行，涉案房屋的产权证书并没有抵押，涉案房屋亦没有遭到查封；不同意解除涉案房屋买卖合同，要求原、被告双方继续履行涉案合同；不同意返还原告陈曦已支付的定金，亦不同意支付原告陈曦违约金。3.认可原告陈曦提交音频资料的真实性，认可原告陈曦提交的音频资料文字整理资料，但是该份录音中的意思并非被告王莹的真实意思，仅限于同原告陈曦协商变更首付款方式。4.被告王莹认为原告陈曦并不具备在北京市通州区购房的资质。5.根据合同约定，一方解除合同的，应当以书面形式进行，但被告王莹并未受到相关书面解除通知。6.第三人我爱我家公司并未通知被告王莹办理相关手续，且涉案房屋买卖合同没有正式履行，被告王莹并没有占用原告陈曦的首付款。7.原告陈曦主张的违约金损失明显过高，不符合合同约定，而且原告陈曦并没有实际损失。第三人我爱我家公司未参加本案庭审，但其在向本院提交的书面答辩状中辩称：1.因原告陈曦的诉讼请求并不涉及第三人我爱我家公司，故第三人我爱我家公司不对此发表意见，服从法院判决。2.2017年12月26日，原、被告双方至第三人我爱我家公司门店签署编号为E1712101034的《北京市房屋买卖合同》，涉案房屋产权证书显示涉案房屋存在一笔抵押；签约当日，第三人我爱我家公司指派工作人员与原、被告双方共同到相关部门进行了核实，验证涉案房屋确实有且仅有一笔有效抵押登记。3.合同签订后，原告陈曦向被告王莹支付定金10万元，被告王莹就此出具收据。4.为协助原、被告双方顺利完成房屋交付、过户等手续，第三人我爱我家公司的工作人员积极配合双方按照交易流程开展了相关工作；2018年5月被告王莹突然通知第三人我爱我家公司，称其另有一笔130万元的债务，现涉案房屋产权证书已经被债权人收走，无法履行后续手续；同时，被告王莹要求原告陈曦帮助其偿还该笔债务；第三人我爱我家公司在收到被告王莹的相关通知后，及时将相关信息转告了原告，原告陈曦表示不能接受，原、被告双方就此进行了多次协商沟通，最终未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，被告王莹（甲方、出卖人）与原告陈曦（乙方、买受人）经第三人我爱我家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：E1712101034，以下简称房屋买卖合同）；2017年12月26日，甲、乙双方就房屋买卖事宜签订《补充协议》一份（以下称补充协议一）；2018年1月2日，甲、乙双方再次签订《补充协议》一份（以下称补充协议二）。前述房屋买卖合同及补充协议一、补充协议二约定主要内容如下：1、甲方将其所有的坐落于北京市通州区安顺北里XX号房屋出售给乙方，建筑面积共86.45平方米。2、该房屋的成交总价为人民币306.5万元，乙方应于房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元整，乙方拟选择公积金贷款，贷款金额为80万元，乙方应于网签后甲方解押当天向甲方支付140万元；余款在过户前7日内分三笔向甲方支付清。3、涉案交易房屋性质为商品房，且已经设立抵押，抵押权人为案外人交通银行公主坟支行，抵押金额为170万元；甲方应当在公积金面签前5日内办理抵押注销手续。4、甲、乙双方最晚应于房屋买卖合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，如产生需延长申请办理权属转移时间的情况，甲、乙双方应另行订立书面补充协议；因甲方原因导致乙方未能在房屋买卖合同签订之日起120日内取得房屋产权证书的，乙方有权解除合同，如果乙方选择解除合同的，适用房屋买卖合同第十一条第二款约定。5、（第十一条第二款）乙方按照合同约定解除合同的，应当以书面方式进行，房屋买卖合同自乙方的书面解除通知到达甲方时自动解除；乙方解除合同的，甲方应于5个工作日内将其收到的全部款项返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。6、甲、乙双方一致同意，因乙方原因，签订房屋买卖合同后自2018年6月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲、乙双方不能因此解除房屋买卖合同；因此导致的延期，双方的相关权利义务均予以顺延，且均不就此承担违约责任。7、甲、乙双方定于2018年7月10日前办理网签手续，如因任何一方未按约定办理则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，并继续履行，直至办理完成网签手续。8、该合同还约定了其他内容。涉案买卖合同签订后，原告陈曦向被告王莹支付定金10万元，被告王莹向原告陈曦出具了收据（收据落款时间2017年12月26日）。2018年4月26日，被告王莹电话告知第三人我爱我家公司，称其另有一笔130万元的债务，面临清偿（债权人起诉）；被告王莹与原告陈曦签订房屋买卖合同可能无法正常继续履行，涉案房屋随时（甚至会在72小时内）可能被被告王莹的债权人申请查封；希望原告陈曦提前向其支付首付款130万元，以便其解决当前的债务问题。第三人我爱我家公司在得知前述相关信息后，即向原告陈曦进行了转告；此后，原、被告双方就此进行多次沟通、协商。2018年5月17日，原、被告双方及第三人我爱我家公司再次到第三人我爱我家公司的门店就涉案房屋买卖合同及补充协议的继续履行的可能性及终止合同的条件等相关事宜进行沟通。期间，被告王莹提出希望原告陈曦加价12万元（被告王莹以此向债权人多支付3个月利息，换取履约时间）继续购买涉案房屋的建议或者是解除合同，被告王莹退还已收款10万元并另行赔偿原告陈曦8万元的建议；原告陈曦则明确提出在指定期限内返还定金外，最低赔偿10万元的要求。2018年5月18日，原、被告双方再次就房屋买卖事宜进行电话沟通，被告王莹表示如果原告陈曦能提前支付首付款，被告王莹则可以继续履行房屋买卖合同。最终，原、被告双方未能就合同继续履行或终止达成一致意见。2018年5月18日，原告陈曦以邮政快递方式向被告王莹发出律师函，正式通知被告王莹解除原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议一、补充协议二。经核实，被告王莹于2018年5月21日收到该律师函，当日，被告王莹即短信回复原告陈曦称同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据查明的事实，原告陈曦与被告王莹就涉案房屋的买卖事宜签订了房屋买卖合同及补充协议等文件，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。被告王莹在合同履行期内明确告知原告陈曦，其因另有一笔130万元的债务到期，面临清偿，要求原告陈曦变更首付款支付方式提前向其支付首付款或采取加价方式继续购买涉案房屋，否则被告王莹无法继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议。虽经原、被告双方多次交流沟通，被告王莹仍表示将不再配合继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议。本院认为，被告王莹之行为系以实际行动明示其不再继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议。被告王莹之行为违反了合同约定，构成根本违约，原告陈曦据此取得合同解除权，被告王莹其应当按照合同约定向原告陈曦承担违约责任。故，原告陈曦要求确认解除原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持。关于原告陈曦要求被告王莹返还定金的诉讼请求，在合同解除后，被告王莹作为违约方，理应将已收取的定金返还给支付人，对此本院予以支持。关于原告陈曦要求被告王莹支付违约金的诉讼请求，被告王莹对此不予认可，并且认为结合交易时间、合同履行程度等情况而言，并未对原告陈曦造成实际重大损失；本院认为被告王莹作为违约方其应当就其违约行为向原告陈曦承担违约责任，向原告陈曦支付违约金；但是，就违约金的数额（按照交易价格的比例）本院根据被告王莹的答辩意见，综合涉案房屋买卖合同及补充协议约定的履行时间、解除时间节点，整个合同的履行程度及二手房市场的价格波动等实际情况，就被告王莹应当支付的违约金数额予以酌减，原告陈曦主张的过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的第一款、第九十四条第（二）款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈曦、被告王莹双方于2017年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：E1712101034）《补充协议》及原告陈曦、被告王莹双方于2018年1月2日签订的《补充协议》，均于2018年5月21日解除；二、被告王莹返还原告陈曦已支付的定金100 000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告王莹赔偿原告陈曦违约金306 500元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告陈曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费2035元，由被告王莹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费5465元，由原告陈曦负担2350元（已交纳），由被告王莹负担3115元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。