北京房产律师谈房屋买卖纠纷的无效案例，本案是本律师认为是房屋买卖纠纷无效案例中比较经典的案例，法院也支持了原告的诉讼请求，现本律师解析如下，一、原告夫妻和被告一有借贷关系，原告曾向被告一借款200万，并将房屋抵押给被告指定的案外人。后被告又要求原告给被告一个公证的授权书，要求原告授权给被告将房屋出售（一般套路贷的惯常手段），后原告无法偿还该贷款。二、原告无法偿还贷款后，被告一找到被告二通过买卖的方式，将房屋过户给被告二（案件中签订合同款项为750，经评估房屋实际价格为1100多万。）而被告二给被告一的转账证明仅70万，通过庭审查明的事实也难证明被告二有购买该房屋的支付能力。所以，经过分析原告以合同无效的方式起诉，以恶意串通要求确认合同无效。后法院支持原告的诉讼请求
本律师分析原告胜诉的原因如下，其一，房屋交易价格问题，本案中经过评估被告之间签订的合同价款总额低于经过评估市场价格约36%，价格过低；其二，房款支付问题，被告二于庭审中陈述手头有七、八百万元，想全款购房，但后经查明被告二与此前自身支付能力陈述严重不符，无相应的支付能力，且被告二仅支付了72万元定金，被告一即将房屋过户，亦与一般房屋交易审慎之常态严重不符；其三，被告一称交易时告知被告二涉诉房屋产权人有债务未清偿，房屋上有抵押，故此房屋价格便宜，被告二明知存在重大交易风险，仍购买该房屋，亦与一般交易心理不符。所以，本律师认为法院是依据以上三点理由确认合同无效。另外本律师提示上述借款方式是一些小贷公司常用手段。所以本律师提示对于借款人一定要慎之又慎。
北京市丰台区人民法院
民事判决书
（2017）京0106民初8794号
原告：花拥军，丰台区。
原告：孙兰双（花拥军之妻）
被告：王佳亮，
被告：杨鸿威，
第三人：北京中辰房地产经纪有限公司
第三人：北京中融万通资产管理有限公司
原告花拥军向本院提出如下诉讼请求：1、确认王佳亮代理花拥军与杨鸿威及中辰公司于2016年11月22日签订的签订的《存量房买卖合同》（合同编号为007738）及《补充协议》无效；确认王佳亮代理花拥军与杨鸿威于2016年12月7日签订的《北京市存量房买卖合同》（网签合同）无效。2、杨鸿威将位于北京市丰台区镇国寺北街8号院3号楼3层5单元301号房屋产权恢复登记至原告名下。3、诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实理由如下：位于北京市丰台区镇国寺北街8号院3号楼3层5单元301号房屋（以下简称301号房屋）原登记在花拥军名下。原告与罗迎春于2015年9月21日签订《借款合同》约定，罗迎春借给原告200万元，月利率2%，借款期限6个月，自2015年9月21日起至2016年3月20日止，借贷双方在中信公证处进行了执行公证（2015）京中信内民证字75914号。2015年9月21日，原告与王佳亮签订委托书，约定王佳亮代理出售301号房屋事宜，但代理人未与原告协商便将房屋低价出售给被告杨鸿威，网签价格是360万元。杨鸿威作为购房人从未与原告联系，也没有核实房屋情况，2017年3月10日、11日、14日被告带领社会人员到房屋处撬锁，原告报案。双方在本案中所做的借贷委托公证现已被司法部明令禁止，在2017年7、8月间以房养老诈骗集中曝光，采取的手段与本案类似。二被告恶意串通，买卖原告名下房屋，严重侵害原告合法权益，故提起本案诉讼。
被告王佳亮辩称：不同意原告诉讼请求。原告向罗迎春借款经过公证处公证，有实际打款的证明。曾多次与原告商讨还款事宜，原告一直未能按期偿还借款本息，出售房屋前多次告知原告如果不还款就将房屋出售，房屋出售的价格是700万元，是市场合理价格出售。双方签订的买卖合同及补充协议均为双方真实意思表示，合同合法有效。本案不是原告所称的以房养老诈骗案件。被告杨鸿威辩称：双方交易有公证委托书，我方去过房屋现场，核实过房屋相关情况，敲门原告不在家，我们看过周边环境，和小区的人聊过天。房屋的价格是738万元，是市场合理价格，网签360万元是考虑了房屋装修和设备设施折价款。原告所述我带的社会人都是我的朋友，原告当时还叫了20多个东北人。我方是房屋所有权人，有权开锁进入房屋。原告拒不腾房，试图以以房养老的事情混淆视听，请法院驳回原告诉讼请求。另由于王佳亮方急于出售房屋，我方认为房屋虽然有瑕疵，但我方交一部分首付款，过户后再支付剩余房款，也是符合买卖程序的。我方将房屋抵押给中融公司，用于还王佳亮的购房款，我方每月在还房贷，中融公司也可以证明。第三人中辰公司述称：我方只是中介方，带着双方办理的过户，不清楚原、被告双方的纠纷情况。第三人中融万通公司述称：本案不符合合同规定的无效事由，应予驳回。我方是合法的抵押权人，我方参加诉讼，是杨鸿威同原抵押权人五矿公司有借款，五矿公司贷款时进行了相应调查，拍了房屋的照片，发放的贷款金额也符合标准，尽到了审查义务，现五矿公司将抵押权转让与我公司，合法有效。我方已经向丰台区人民法院申请强制执行，如果将房屋过户与原告，执行程序将无法推进，本案应中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市丰台区镇国寺北街8号院3号楼3层5单元301号房屋原登记在花拥军名下。2015年9月21日，花拥军、孙兰双与罗迎春签订《借款合同》，借款200万元，约定月利率2%，借款期限为6个月，自2015年9月21日起至2016年3月20日止，花拥军将其名下301号房屋作为抵押物，为上述借款提供担保。双方于当日在北京市中信公证处办理公证手续，赋予《借款合同》强制执行效力。同日，花拥军、孙兰双向王佳亮出具《委托书》并在北京市中信公证处办理该《委托书》公证手续，授权王佳亮办理301号房屋相关事宜，包括签订房屋买卖合同，办理网上签约手续及解除网签手续，办理售房款资金监管手续，办理产权过户、土地使用证过户，代收房款，代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价等。2015年9月22日，罗迎春向花拥军转账支付200万元。2015年9月24日，双方办理了301号房屋抵押登记手续。2016年11月22日，王佳亮代理花拥军（甲方、出售方）与杨鸿威（乙方、买受方）、中辰公司（丙方、居间方）签订《北京市存量房买卖合同》（合同编号007738）约定：甲方所售房屋坐落为丰台区镇国寺北街8号院3号楼5单元301号，建筑面积151.33平方米；房屋成交价格为420万元；买受方在签订本合同的同时支付定金72万元，乙方就甲方所售房屋为全款支付；甲乙双方同意，自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；补充规定：经甲乙双方商定，乙方补偿甲方所售房屋装修补偿款为280万元。当日，三方另签订《北京市存量房买卖合同（合同编号:007738）补充协议》（以下简称补充协议），约定房屋买卖时发生的税费由买方替卖方承担，计入房屋购买时的总价；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，清空房屋，将该房屋交付给乙方。上述合同及补充协议签订后，301号房屋上抵押登记于2016年11月22日注销。杨鸿威于2016年11月29日分二笔35万元、37万元向王佳亮账户转账支付合计72万元。2016年12月8日，杨鸿威支付了税款合计372 291.18万元。2016年12月12日，杨鸿威取得301号房屋产权证。后杨鸿威（借款人）与五矿国际信托有限公司（贷款人，以下简称五矿公司）签订《信托贷款合同》（合同编号为P2016M11A-YGXD-002-【A670】）约定：贷款人向借款人提供总额为700万元贷款；贷款期限为自提款日起计算约12个月，贷款利率为12个月年利率7.2%；借款人财务状况恶化、无法清偿到期债务、或者卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷等，贷款人认为可能或已经对债权实现产生严重影响或威胁的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并有权要求借款人立即偿还本合同项下所有到期及未到期贷款的本金、利息和其他应付款项；双方自愿向北京市方圆公证处办理本合同公证并赋予强制执行效力。杨鸿威（抵押人、乙方）另与五矿公司（抵押权人、甲方）签订《抵押合同》(合同编号为P2016M11A-YGXD-003-【A670】)约定：抵押财产为杨鸿威所有的301号房屋；双方应于本合同签订之日起3个工作日内到相应的登记机关办理抵押登记手续，抵押人应确保将甲方登记为抵押财产唯一第一顺位抵押权人；本合同项下抵押担保的贷款本金金额为700万元。《抵押合同》另对抵押权人有权行使抵押权的情形予以约定，包括发生危及、损害甲方权利、权益或利益的其他事件等。2017年2月4日，杨鸿威与五矿公司办理了301号房屋抵押登记手续，取得京（2017）丰不动产证明第0013690号不动产登记证明。2017年2月6日，五矿公司向杨鸿威名下卡号为×××中国建设银行银行账户（以下简称尾号为3035建行卡）转账支付700万元。2017年2月6日，杨鸿威通过尾号为3035建行卡向王佳亮账户转账支付300万元、15万元二笔款项。2017年2月7日，杨鸿威通过中国工商银行账户向王佳亮转账支付328万元。2017年3月14、15日，王佳亮分三笔向罗迎春转账支付合计266万元，罗迎春出具《收款确认协议》，确认收到266万元，其中本金200万元，自2015年9月21日至2017年2月7日利息66万元，罗迎春与花拥军、孙兰双签订的《借款合同》履行完毕。2017年3月14日，花拥军、孙兰双提起本案诉讼，向本院提出财产保全申请，本院于2017年3月27日作出（2017）京0106民初8794号民事裁定书，查封了301号房屋，查封期限为三年，自2017年3月30日至2020年3月29日。2016年7月12日，五矿公司与中融万通公司签订《债权转让协议》，约定受让贷款债权的触发情形，中融万通公司承诺，在发生相应情形时，中融万通公司应按相应指令要求受让相应贷款债权及其附属担保权益并按照债权转让指令的要求和本协议约定支付相应的受让价款。2017年9月12日，中融万通公司与五矿公司向杨鸿威发出《权利转移通知书》，告知杨鸿威五矿公司已将其方对杨鸿威享有的债权及抵押权转让与中融万通公司。后因房屋被查封，杨鸿威涉诉，2017年10月19日，中融万通公司向本院申请强制执行债权文书，要求行使抵押权，拍卖301号房屋优先受偿。庭审中，杨鸿威称房屋买卖合同约定房屋价款为700万元，补充协议约定买方负担的税费计入房屋总价，杨鸿威共计支付税费372291.18元，故房屋价款应为7 372 291.18元，且其另行支付了中介费及其他杂项费用共计15万元，亦应属于其购房成本，双方交易符合当时房屋市场交易价格。花拥军、孙兰双认为房屋成交价格为700万元，价格过低，申请对2016年12月7日交易时点301号房屋市场价值进行评估。本院委托北京市高级人民法院摇号确定仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称仲量公司）为评估机构，2017年8月7日，仲量公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：301号房屋于2016年12月7日时的房地产市场价值为1100.76万元。王佳亮对评估结果提出异议，认为301号房屋买卖时，房屋上存在抵押，对房屋市场价值有影响，评估结果有误。仲量公司对该异议予以答复，认为评估结果与市场价值相符。庭审中，本院询问杨鸿威购房经过，杨鸿威称其手头有七、八百万元现金，想全款买房，去中介公司咨询时，中介人员称刚好有人卖房，可以帮忙联系；第二天在中介人员介绍下双方见面，王佳亮称其系房主的委托代理人，说明了房屋情况，称房主欠钱需要还，须全款购房；其问王佳亮房屋能否交付，王佳亮称房主还了钱就可以交房。关于除定金外，合同并未约定其他房款支付明细，杨鸿威称其不很懂法，中介公司出具的合同文本，因房主尚在房屋内居住，故仅先支付了部分房款。王佳亮称已告知杨鸿威房主暂不能腾房，双方成交价格低于房屋的最高价，杨鸿威要求过户后再支付剩余购房款；从杨鸿威处收取的房款，代花拥军、孙兰双偿还了罗迎春的借款本息266万元，剩余房款未交与花拥军、孙兰双，双方此前还有其他费用待结算。庭审中，杨鸿威、中融万通公司不同意解除301号房屋上抵押，花拥军、孙兰双明确表示无力代杨鸿威清偿301号房屋上抵押贷款，解除抵押，于庭审中撤回了返还房屋的诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述、《借款合同》、《委托书》、《北京市存量房买卖合同》、《北京市存量房买卖合同（合同编号:007738）补充协议》、网签合同、产权证、《信托贷款合同》、不动产登记证明、《抵押合同》、《债权转让协议》、《房地产估价报告》等证据在案佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。房屋买卖系重大财产交易，交易应尤为谨慎。本案中，其一，房屋交易价格问题，房屋市场评估价格不包含税收及其他款项数额，故应以合同约定700万元作为与评估市场价格1100.76万元的比对基础，房款总额低于市场价格约36%，价格过低；其二，房款支付问题，杨鸿威于庭审中陈述手头有七、八百万元，想全款购房，后又称支付部分首付款后将房屋抵押贷款700万元，用于支付王佳亮房款，与此前自身支付能力陈述严重不符，且杨鸿威仅支付了72万元定金，王佳亮即将房屋过户，亦与一般房屋交易审慎之常态严重不符；其三，王佳亮称交易时告知杨鸿威301号房屋产权人有债务未清偿，房屋上有抵押，故此房屋价格便宜，杨鸿威明知存在重大交易风险，仍购买该房屋，亦与一般交易心理不符。综上，王佳亮代理花拥军与杨鸿威进行的房屋交易，并非善意，应认定为双方恶意串通，损害花拥军、孙兰双的利益，双方所签房屋买卖合同、补充协议及网签合同应属无效，故本院对花拥军、孙兰双要求确认合同无效之诉讼请求予以支持。合同无效后，取得的财产应予返还，但301号房屋上设立了抵押权，现债务未能清偿，抵押未予解除，房屋不具备过户条件，庭审中，花拥军、孙兰双因此撤回了要求返还房屋的诉讼请求，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、王佳亮代理花拥军与杨鸿威及北京中辰房地产经纪有限公司于二〇一六年十一月二十二日签订的《北京市存量房买卖合同》（合同编号为007738）及《北京市存量房买卖合同（合同编号:007738）补充协议》无效。二、王佳亮代理花拥军与杨鸿威于二〇一六年十二月七日签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同）无效。案件受理费17800元，保全费5000元，评估费29 011元由被告王佳亮、杨鸿威负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。