北京房产律师谈房屋买卖合同纠纷，本案发生是因为购房交易完成后发生的纠纷，一般这种纠纷发生最多的就是“凶宅”。但是本案跟“凶宅”情形类似，但法律结果确很大的不一样。本律师简要介绍一下案情。二、原告是夫妻关系，购买了被告房屋，房屋总价480万，交易过程很顺利完成了过户交房等手续。二、原告入住后在装修的过程中发现房屋有异味，并且味道特别大，后了解是因为隔壁邻居在家中养猫所致，由于隔壁养猫导致本片区多户家庭都有难闻的气味，邻居们为此报警无任何作用。三、后原告觉得是被告交付的房屋有瑕疵，以合同法第一百一十一条向法院起诉（“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”），要求降低房价50万，被告认为没有任何合理性，故发生纠纷。
本律师认为，原告的起诉很难获得法院的支持，房屋异味问题是不符合《合同法》第一百一十一条质量瑕疵条款的，质量瑕疵只有在房屋质量有问题情况下才适用，本案中异味问题并非质量问题，此处应当做限制解释。另一方面，异味问题未告知原告也不属于合同中的欺诈，除非合同中有类似的约定。所以在现行的法律中原告的行为很难获得支持，由此我们建议，购房的时候一定要好好看房，严谨签订合同，否则后续不好维权。
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2017）京0105民初64515号
原告：刘xx。
原告：莫xx
被告：杜xx.委托诉讼代理人：屠迅，北京市盈科律师事务所律师。
原告刘洋、原告莫浩男与被告杜丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘洋、莫浩男及二人的共同委托诉讼代理人郎晨光、汪洪倩，杜丽君的委托诉讼代理人屠迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋、莫浩男向本院提出诉讼请求：1.要求降低北京市朝阳区三源里北小街某房屋（以下称涉诉房屋）的购房款50万元；2.要求杜丽君向刘洋、莫浩男返还购房款50万元。事实和理由：2017年4月6日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）的居间下，刘洋、莫浩男与杜丽君签订《存量房屋买卖合同》，约定刘洋、莫浩男向杜丽君购买涉诉房屋。杜丽君于2017年7月搬离涉诉房屋，随后刘洋、莫浩男聘请装修队进场装修。装修期间，装修工人向刘洋、莫浩男反映房屋内异味难闻，刘洋、莫浩男到现场后也发现屋内恶臭难闻，如同进入动物园中动物居住的场馆，尤其是南面朝阳的房间，恶臭极其严重。经向邻居了解，涉诉房屋所在楼门多年来一直存在恶臭的问题，很多房主因无法忍受恶臭已不在此居住。杜丽君在出售房屋之前，在涉诉房屋居住多年，对楼道和房屋中的恶臭情况应属知情，但在出售房屋时未将恶臭的情况告知刘洋、莫浩男，隐瞒了房屋居住环境存在缺陷的重要事实。现因恶臭问题，房屋朝南的卧室无法住人，严重影响了刘洋、莫浩男居住的舒适性和对房间功能的利用。综上，杜丽君出售的房屋存在瑕疵，根据合同法第一百一十一条的规定，应当降低购房款。杜丽君辩称，不同意刘洋、莫浩男的诉讼请求。首先，刘洋、莫浩男的诉讼请求缺乏事实依据。刘洋、莫浩男所述的异味是房间内的还是房间外的无法确认。购房时，刘洋、莫浩男不止一次到涉诉房屋进行现场勘验，从未提出过任何问题，且杜丽君已将涉诉房屋交付给刘洋、莫浩男，刘洋、莫浩男亦已对涉诉房屋进行了装修，可能是装修产生的异味。其次，刘洋、莫浩男的诉讼请求缺乏法律依据。合同法第一百一十一条的规定所指的标的是质量，涉诉房屋是经过国家相关部门验收合格的，质量不存在任何问题。本案的合同标的物是房屋，合同中未就异味及环境问题进行任何约定，法律上也没有相关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，在链家公司的居间下，刘洋、莫浩男作为买受人与杜丽君作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定杜丽君将涉诉房屋出售给刘洋、莫浩男，房屋建筑面积为60.85平方米，房屋成交价格为370万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为110万元，总计480万元。2017年6月2日，涉诉房屋转移登记至刘洋、莫浩男名下，由二人共同共有。经询，双方均表示杜丽君于2017年7月7日将涉诉房屋交付给刘洋、莫浩男，刘洋、莫浩男已付清全部购房款。庭审中，刘洋、莫浩男提交检验报告单，用以证明在购买涉诉房屋前，刘洋的弓形虫抗体属于正常状态，经了解，涉诉房屋存在异味是由于北京市朝阳区三源里北小街某1号房屋（以下称某1号房屋）的业主养了很多猫所致，弓形虫主要寄生在猫身上，会对作为孕妇的刘洋产生影响。杜丽君对该证据的真实性和关联性均不予认可。刘洋、莫浩男申请证人汪某、刘某、陈某、唐某、李某出庭作证。证人汪某表示：1.2017年7月，其承接了涉诉房屋的装修工作，一共施工20天；2.其刚进楼门就闻到了异味，异味就像动物园里动物身上的味道，越往楼上走味道越浓，后其打电话给莫浩男反映了这个问题；3.异味是楼道里散发出来的，打开涉诉房屋的大门，异味就特别严重，其在涉诉房屋内装修时也能闻到异味，其中靠阳台的房间异味较重，异味从装修开始到结束一直存在。证人刘某表示：其于2017年8月31日到涉诉房屋内安装厨房电器，一进楼道就闻到一股特别刺鼻的异味，其在安装过程中将业主家的水管打破了，后来进行了两次修补，每次去都会闻到刺鼻的异味，从楼道到房间内均有异味，三、四楼的位置异味特别严重。证人陈某表示：1.其自2017年7月开始承租北京市朝阳区三源里北小街某2号房屋，楼道内的异味特别严重，在用钥匙开门的几秒时间里都想吐，平常不敢打开房门，开了门以后就马上关上，房间内偶尔也会闻到异味；2.异味好像是从某1号房屋散发出来的，阴天下雨的时候会有一种淡淡的尿味，出太阳的时候是刺鼻的味道，后来听莫浩男说他向相关部门反映过此问题，现在异味没有以前浓了，但异味还存在。证人唐某表示：1.其系链家公司的员工，是本案房屋买卖合同的经纪人，2017年3月18日晚上，其带着刘洋、莫浩男及刘洋的母亲去现场看房，大概看了五分钟左右，当时杜丽君和两个孩子在家，看房当晚双方就去附近的链家公司店面商谈并签订了合同，签合同前，刘洋、莫浩男只看过这一次房；2.看房时，其没有闻到楼道和房屋内存在异味，刘洋、莫浩男也没有表示闻到了异味，2017年7月的时候，刘洋、莫浩男反映房屋存在异味，后其与杜丽君沟通，杜丽君表示楼下确实存在异味，但没有想到刘洋、莫浩男这么在乎这个异味；3.异味系4楼业主养猫产生的味道。证人李某表示：1.其自2013年5月开始承租北京市朝阳区三源里北小街某3号房屋（以下称某3号房屋），其刚搬到某3号房屋时就闻到有异味，天气越热，异味就越浓；2.其租住的是主卧（靠近阳台），夏天开窗味道特别严重，后来就不敢开窗了，若在阳台晾衣物，衣服上也会有异味，楼道内的异味也很严重，每次都得跑上楼，然后赶紧关门；3.听邻居说异味是某1号房屋业主养猫产生的。刘洋、莫浩男对上述证人的证言均不持异议，表示证言能够证明涉诉房屋及所在楼栋长期存在恶臭，杜丽君在出售涉诉房屋时知晓该情况，但未告知刘洋、莫浩男，涉诉房屋所在楼栋的大量业主因不能忍受恶臭的困扰，已将房屋对外出租。杜丽君对上述证人的证言真实性表示由法院依法认定，对关联性和证明目的不予认可，表示刘洋、莫浩男所称的恶臭不是杜丽君导致的，而是由相邻关系所致，杜丽君不负有告知的义务，恶臭不属于房屋的质量瑕疵问题，刘洋、莫浩男应通过排除妨害的方式予以解决，同时异味是隐藏不了的，刘洋、莫浩男在购房前已实际看过房，还帮着杜丽君提前搬家，故刘洋、莫浩男对存在异味一事是明知的。刘洋、莫浩男表示异味是某1号房屋业主养猫产生的，某1号房屋经常开窗，异味就会传播开来，其第一次看房时正值冬天，且看房时间很短，所以当时没有闻到异味，后因异味问题，刘洋、莫浩男报过警，但派出所表示该情况已经存在20多年，派出所也只能进行督促，无法解决。经询，刘洋、莫浩男表示因涉诉房屋质量不符合约定，故根据合同法第一百一十一条的规定要求杜丽君承担减少价款的违约责任，质量不符合约定具体指的是杜丽君未向刘洋、莫浩男告知涉诉房屋长期存在异味的事实，导致刘洋、莫浩男的居住环境恶劣，房屋使用功能受限。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘洋、莫浩男以涉诉房屋存在异味为由要求减少价款，从双方的陈述及证人证言可知，异味来源于某1号房屋，并非涉诉房屋本身所产生，双方并未就涉诉房屋所处的外部环境进行约定，亦未约定相应的违约责任，故不能据此认定杜丽君的行为违反合同约定。刘洋、莫浩男称其诉讼请求的法律依据是合同法第一百一十一条，根据合同法第一百一十一条的规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，而本案中刘洋、莫浩男所称的异味问题不属于涉诉房屋本身的质量问题，亦无证据证明涉诉房屋存在其他质量问题，刘洋、莫浩男以此为由要求减少价款亦缺乏依据，本院难以支持。综上，刘洋、莫浩男的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告刘洋、原告莫浩男的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告刘洋、原告莫浩男共同负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。