【北京房产律师】承租人可否以出租人隐瞒房屋重要信息为由拒绝支付租金？
当事人信息
原告（反诉被告）：北京某投资管理有限公司（以下简称投资公司），住所地北京市门头沟区滨河路某大厦。
被告（反诉原告）：北京某教育科技有限公司（以下简称教育公司），住所地北京市门头沟区滨河路。
被告：王某，男，1989年*月*日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
案情介绍
2016年11月29日，出租方投资公司（甲方）与承租方王某（乙方）就407室房屋签订《房屋租赁合同》，约定：2.1 位置：四层407；2．2 面积：建筑面积为293．41平方米；3.1 租赁房屋用途为：培训；4.1 租赁房屋的租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日止，租赁期限为2+3年，甲方允许乙方在2年的经营期内，由于乙方经营不善提出退租，保证金不予扣除；4.3 起租日为2017年6月1日；5.1 租金的计算：年租金=建筑面积×日租金单价×365天（或366天）；5.2房屋租金为4．4元/平米/天，第三年递增幅度不高于原签约租金的1.1倍。租金应按实际天数进行计算，交付采取上打租方式，按季度缴纳，每季度末月15日前支付，具体付款时间及金额详见本合同附件一；5.4 租金总额为942 422元；13.10在租赁期届满或本合同终止时及时搬离所租房屋，并按本合同约定的日期和房屋状态及时将租赁房屋返还甲方。乙方保证承租期满或合同提前解除之日起不得继续使用该房产作为公司注册地，否则视为乙方违约，并由乙方承担违约责任，每延期使用一日应按照双倍日租金标准向甲方支付违约金；14.3 乙方未按本合同约定向甲方支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项万分之三向甲方支付违约金；17.2 本合同租赁期限届满，双方未就续租事宜达成一致的，本合同自动终止；17.4 出现下列情形乙方有权解除本合同：17.4.2 甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的；17．6 任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自解约方发出的解约通知送达之日起解除。
合同附件一《租金收缴明细表》载明：签约之日应付2017年6月1日至2018年5月31日租金471 211元、保证金117 803元，2018年5月15日前应付2018年6月1日至2018年8月31日租金117 803元，2018年8月15日前应付2018年9月1日至2018年11月30日租金117 803元，2018年11月15日前应付2018年12月1日至2019年2月28日租金117 803元，2019年2月15日前应付2019年3月1日至2019年5月31日租金117 802元。
合同签订后，投资公司将407室房屋交付给王某，王某使用该房屋用于经营鱼乐贝贝婴幼儿水育馆。2017年12月11日，出租方投资公司（甲方）与承租方（乙方）签订《补充协议》，载明：因乙方业务发展需要，现将承租方名称“王某”变更为“教育公司”，其他信息维持不变，由此带来的一切后果由乙方承担。该《补充协议》首部所写承租方（乙方）为王某，落款承租方（乙方）处由教育公司盖章，法定代表人处由王某签字。
王某和教育公司支付租赁保证金 117 803元和2017年6月1日至2018年8月31日的租金589 014元，此后未再交纳租金。
2017年1月19日，北京市门头沟区公安消防支队向教育公司送达《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格，工程如进行改造或变更使用性质应当依法向北京市门头沟区公安消防支队申报消防设计审核或备案。2019年3月14日，北京市门头沟区公安消防支队出具行政处罚决定书，以教育公司的经营活动内容违反消防安全，罚款人民币一万元。同日，教育公司交纳了上述罚款。
相关消防、安监等部门在2018年底进行联合检查时即提出四层以上禁止经营儿童培训项目，教育公司在407室房屋实际经营至2019年4月7日，后停止经营。
2019年12月20日，投资公司（甲方）与教育公司（乙方）签订《腾退协议》，载明：双方确定第三方鉴定机构已于2019年12月20日在四层407室现场勘查，经友好协商一致，就407室事宜达成以下协议：一、房屋交割腾退之日为2019年12月20日。二、乙方应在本协议签订之日起7日内完成以下项目：1、407室内游泳池的拆除以及地面的拆除；2、407室内其他动产的搬除。三、乙方应在本协议签署之日起20日内迁移公司注册地址。四、以上费用及其他与腾退事项相关产生的费用乙方自费。
原告诉求
1、要求教育公司支付2018年9月1日至2019年5月31日期间的房屋租金 353 408元；
2、要求教育公司支付2019年6月1日至2019年12月20日期间的房屋占有使用费260 782．81元；
3、要求教育公司支付逾期交纳租金的违约金27 883．9701元（利率为日万分之三，暂时计算截止日为2019年8月5日）；
4、要求教育公司按照每日2582．008元的标准支付自2019年6月1日至教育公司注册地迁出之日止的注册地未变更违约金；
5、要求王某对上述全部付款义务承担连带责任。
事实和理由
2016年11月29日，王某与投资公司在自愿平等的前提下签订《房屋租赁合同》，约定王某向投资公司承租位于北京市门头沟区滨河路某大厦四层407室房屋并定期支付租金，租金标准为4.4元/平米•天，按季度缴纳，每季度末月15日前支付。2017年12月11日，双方签订《补充协议》，将承租人由王某变更为教育公司，并约定所有后果仍由王某承担。《补充协议》签订后，教育公司自2018年7月31日交完一季度租金后不再缴纳租金。双方的《房屋租赁合同》于2019年5月31日到期自然终止。截至2019年5月31日，教育公司拖欠投资公司租金共计353 408元。教育公司的行为已构成逾期付款，根据《房屋租赁合同》第14．3款关于违约责任的约定，若教育公司逾期支付租金及其他应付款，则每逾期一日按未付部分款项万分之三向某公司支付违约金，并赔偿因此给投资公司造成的损失。根据《房屋租赁合同》第13．10款的约定，教育公司应在租赁期届满或本合同终止时及时搬离所租房屋，并按本合同约定的日期和房屋状态及时将租赁房屋返还投资公司。教育公司保证承租期满或合同提前解除之日起不得继续使用该房产作为公司注册地，否则视为教育公司违约，并承担违约责任，每延期使用一日应按照双倍日租金标准向投资公司支付违约金。教育公司至今未返还房屋，且继续用该房产作为公司注册地，应承担相应违约责任。按照《补充协议》约定，王某应承担给投资公司造成巨大经济损失的连带责任。综上，投资公司提出如上诉请。
被告辩称
教育公司称，投资公司明知案涉房屋不能用于经营儿童培训，仍进行儿童培训的招商宣传，并出租给我公司用于儿童培训，其出租行为违法，导致我公司无法继续经营，给我公司造成经济损失。我公司于2019年3月4日在另案诉讼中当庭提出解除《房屋租赁合同》，故双方的《房屋租赁合同》已于该日解除。我公司同意腾退并返还房屋，同意变更注册地址，不同意支付房屋租金、占有使用费及违约金。
王某称，2017年12月11日签订的《补充协议》中明确约定，将承租主体由王某个人变更为教育公司，所以《房屋租赁合同》的履行与王某个人无关，不同意投资公司的全部诉讼请求。
反诉情况原告反诉请求
1、请求确认教育公司（原合同签署人为王某，后变更主体为教育公司）与投资公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；2、要求投资公司返还教育公司已经支付的保证金117 803元和2017年6月1日至2018年9月1日的房租589 014元。
事实和理由
教育公司法定代表人王某于2016年9月5日在门头沟京西杂谈公众号上看到一条为某童乐汇发的广告，得知门头沟区有家大型儿童主题商业综合大厦在招商。2019年9月6日，王某到投资公司签署协议，并缴纳20000元二层娱乐意向金。2016年11月29日签署正式《房屋租赁合同》，载明租赁位置在四层，用途是“培训”。投资公司工作人员对王某说，二层与四层没有区别，都可以经营儿童培训类项目，并没有出示消防验收意见书。当时王某（曾用名王某某）只是个人，没有法律顾问，而投资公司有法律顾问，懂得消防法相关规定。其在明知四层不可以作为14岁以下儿童活动场所使用的情况下，依旧于2017年在某公众号和京西杂谈公众号发广告。2017年1月19日消防验收报告载明，该建筑地上第四、五层不能作为儿童活动场所使用，投资公司在拿到消防验收报告后未提供给王某，依旧让其继续装修施工，加大资金和精力投入，属于故意欺诈，隐瞒事实，获取非法利益。王某之前与投资公司签署的合同面积为300．23平米，根据消防法规定，300平米以上的场地，需要到消防部门备案，某公司为了掩饰其违法行为，将合同面积由300．23平米改写为293．41平米，减少了去消防部门备案的步骤，因此没能及时停止违法行为。2017年12月11日，教育公司与投资公司签署《补充协议》，将承租方名称由王某变更为教育公司。2018年底，消防、安监等部门联合检查时告知我公司，四层以上禁止经营儿童培训项目，2019年3月消防部门对我公司做出行政处罚，我公司无法继续经营。因此，我公司于2019年3月4日在上次诉讼中当庭提出解除租赁合同，双方合同应于该日解除。因投资公司的欺诈行为导致我公司无法继续经营，造成损失，故要求某公司退还已支付的租金和保证金。
反诉被告辩称
教育公司的确于2019年3月4日提出解除合同，但消防问题是需要双方共同解决的问题，不是我公司单方的义务，消防部门只是作出限期整改的通知，并未查封或作出其他影响实际经营的行政措施，故合同当时并未解除。双方的租赁合同于2019年5月31日到期自然终止。依法成立的合同对双方具有约束力，案涉合同是双方真实意思表示，支付租金是某公司的基本义务。公教育司于2017年成立，在案涉房屋正常经营，实际使用了房屋，其要求退还房租无合同依据。合同期满租赁保证金应予退还，但因教育公司尚欠我公司租金未付清，保证金应与欠付租金相抵。综上，不同意教育公司的反诉请求。
一审裁判理由
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，投资公司与王某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方经协商将《房屋租赁合同》的承租方主体由王某变更为教育公司，故应由教育公司承继《房屋租赁合同》中承租方的权利义务。
关于租赁合同解除时间。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途为培训，但依据投资公司微信公众号宣传的招商情况，可以确认投资公司对某童乐汇四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，且有鱼乐贝贝婴儿游泳的招商意愿，因此可以确定双方在签订合同时对房屋的用途为儿童培训均是明知的。现根据消防部门出具的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，投资公司对某童乐汇四、五层招商定位违反了国家的强制性规定，其将不能进行儿童活动场所的房屋出租给教育公司，导致教育公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第17．4条的约定，甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除本合同。据此，教育公司于2019年3月4日当庭向投资公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故本院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。
关于房屋租金和占有使用费。教育公司在合同解除前一直占有使用案涉房屋，故应当支付投资公司2018年9月1日至2019年3月4日期间的房屋租金238 835．74元。合同于2019年3月4日解除后，教育公司继续占有使用房屋至2019年4月7日，故应按照每日1291．004元的标准支付自2019年3月5日至2019年4月7日的占有使用费43 894．14元。2019年4月7日后，教育公司未再实际经营使用案涉房屋，教育公司未及时与投资公司办理房屋腾退交接事宜，系因双方就赔偿事宜发生争议且另案鉴定需要保持现场原状，故投资公司要求2019年4月8日至2019年12月20日期间的房屋租金和占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上述期间因房屋空置造成的损失，投资公司可根据双方的过错程度另行主张赔偿。
关于逾期交纳租金违约金。教育公司逾期交纳2018年9月至2019年2月的租金，构成违约，应当按照每期应付租金数额，以合同约定的日万分之三的标准支付违约金。投资公司要求违约金计算至2019年8月5日，本院不持异议。因双方租赁合同于2019年3月4日解除，故对投资公司主张2019年3月至5月逾期交纳租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。经核算，教育公司应支付2018年9月至2019年2月逾期交纳租金违约金21 840．68元。
关于未变更注册地址违约金。根据租赁合同约定，教育公司保证承租期满或合同提前解除之日起不得继续使用该房产作为公司注册地，否则，每延期使用一日应按照双倍日租金标准向某公司支付违约金。本案双方租赁合同已经解除，教育公司未变更公司注册地址，应当向投资公司支付违约金。但因双方对租赁合同解除时间存在争议并提起诉讼，在判决之前教育公司无法确定具体的合同解除时间，且因另案鉴定需要，教育公司未及时与投资公司办理房屋腾退交接及注册地址变更事宜，故对投资公司要求自2019年6月1日起计算未变更注册地址违约金的主张，本院不予采纳。鉴于双方已于2019年12月20日办理了房屋交割腾退手续，双方的租赁合同已经确定解除，故教育公司应当自2019年12月21日起向某公司支付未变更注册地址违约金，至注册地址实际变更之日止。
关于王某是否承担连带责任。虽双方关于《补充协议》中“由此带来的一切后果由乙方承担”中的“乙方”陈述不一，但根据《补充协议》关于租赁主体的变更约定，以及后续双方合同履行情况，可以确认此处的“乙方”应指向教育公司。现投资公司不能证明教育公司与王某财务混同，且合同主体变更后，租金均由教育公司支付，故投资公司要求王某对上述付款义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉请求。因双方租赁合同已经解除，教育公司要求投资公司返还保证金117803元，于法有据，本院予以支持。因教育公司已实际占有使用房屋，故其要求投资公司返还2017年6月1日至2018年9月1日的房租589 014元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
裁判结果
一、确认北京某投资管理有限公司与北京某教育科技有限公司（原主体为王某）于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；
二、北京某教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京某投资管理有限公司2018年9月1日至2019年3月4日期间的房屋租金238 835．74元及逾期支付房屋租金违约金21 840．68元；
三、北京某教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京某投资管理有限公司2019年3月5日至2019年4月7日期间的房屋占有使用费43 894．14元；
四、北京某教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内，按照每日2582元的标准，支付北京某投资管理有限公司自2019年12月21日至北京某教育科技有限公司注册地址变更之日止的未变更注册地址违约金；
五、北京某投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京某教育科技有限公司保证金117 803元；
六、驳回北京某投资管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回北京某教育科技有限公司的其他反诉请求。
一审结束后，教育公司不服提起了上诉。
二审裁判结果
一、维持北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初**号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项；
二、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初**号民事判决第四项、第六项；
三、驳回北京某投资管理有限公司其他诉讼请求。
律师总结
二审法院未支持注册地址变更违约金以及退还保证金的判项。理由如下：合同主体应当按照合同约定全面履行自己的义务。教育公司虽主张投资公司在明知407室房屋不能用于儿童活动场所的情况下仍出租407室房屋是违法的，但教育公司仍然实际使用407室房屋开展经营直至2019年4月7日，即使投资公司就双方合同解除存在过错，并不代表可以免除或减轻教育公司支付其使用期间房屋租金及使用费的义务；同时，其认为投资公司的行为构成欺诈，但是这并不是免除或减少租金的有效抗辩。因此，教育公司仍然需要支付事情期间的租金。
合同法规定，当事人协商一致的，可以变更合同。本案中，投资公司与教育公司虽然在《房屋租赁合同》中约定教育公司应在承租期满或合同提前解除之日起停止使用407室房屋作为公司注册地，但合同实际履行中，因407室房屋不能经营儿童活动，双方发生了纠纷，并且于2019年12月20日签订了《腾退协议》，约定教育公司应在《腾退协议》签署之日起20日内迁移公司注册地址，该协议就是双方就教育公司注册地址迁移时间进行的变更约定，该约定合法有效，对双方当事人具有约束力。经查教育公司已于2019年12月31日将其公司注册地址从407室房屋中迁出，并未超过双方在《腾退协议》中约定的期限，不构成违约。因此，投资公司要求教育公司支付未变更注册地址的违约金，未能得到法院支持。