【北京房产律师】小区配套工程施工导致商品房逾期交房的，业主能否主张逾期交房违约金？
当事人信息
原告：张某1，男，41岁，住安徽省安庆市宿松县。
原告：张某2，女，39岁，住安徽省安庆市宿松县。
被告：上海某投资有限公司，住所地：上海市奉贤区金汇镇明星村。
法定代表人：李某，该公司董事长。
案情介绍
2015年8月15日，张某1、张某2与甲公司签订系争预售合同，约定：张某1、张某2向甲公司购买坐落于上海市奉贤区泰青公路119弄128支弄”申亚翠庭”某号某层某室的房屋(以下简称系争房屋)，暂定购房款总价为1 616 228元；甲公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外；如违约未按期交房，甲公司支付已付购房款每日0．02％的违约金。合同补充条款一中，关于合同十一条修改、补充如下：甲方(甲公司)定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方(张某1、张某2)，除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外，客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。还约定，如遇不可抗力，本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延；本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。嗣后，张某1、张某2陆续支付了购房款。2016年6月，甲公司发出入住通知书，确认：实测购房款总价为 1 604177．84元，应退款12 050．16元；要求张某1、张某2于2016年7月1日办理入住手续。2016年7月1日，张某1、张某2与甲公司双方办理了交房手续。张某1、张某2认为甲公司逾期交房，以致涉讼。
甲公司于2014年取得系争房屋所在小区的预售许可证。2015年3月 27日，甲公司向上海市奉贤区金汇镇人民政府发送函件，载明：地块红线外至今没有燃气外管接口及自来水外管接口，小区红线外配套理应由镇政府落实解决，否则将影响甲公司按期交房。2015年8月，甲公司完成了系争房屋所在小区范围内的工程量施工。
系争房屋逾期交房系所在小区进行了燃气管道外管工程的施工工程所致。该工程于2015年3月23日由上海市奉贤区金汇镇人民政府与燃气公司签订合同，施工期限为90天，由于属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保，阻挠施工，该工程不能如期完成。2016年2月16日，上海市奉贤区金汇镇人民政府召开协调会进行协调，工程得以顺利进行。 2016年4月20日，燃气管道外管工程竣工验收。2016年5月9日，燃气公司出具合格证明。2016年6月2日，被告甲公司取得上海市建设工程规划验收合格证。2016年 7月1日，甲公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。
诉讼请求
请求法院判令甲公司支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)58185元。
被告辩称
实际的交房日期确实是2016年7月1日，延期交房虽然存在，但是合同约定如遇不可抗力，交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延。在该房屋实际施工中，发生小区沿河道路和煤气配套公共管道安装和对接的不可抗力情形，有关部门也为此出具了相应的证明，甲公司在情形消除后积极履行交房义务，甲公司不存在违约，不应承担违约责任。
一审裁判结果
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告张某1、张某2与被告甲公司签订的系争预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案实际交房时间为2016年7月1日，已经超过了合同约定的交付期限，但本案系争房屋迟延交付的原因主要是市政配套工程等因素造成，合同补充条款一第十五条约定由于政府行为、市政配套工程等原因造成逾期交房，交房时间作相应顺延。张某1、张某2主张，配套工程迟延，不属于不可抗力。一审法院认为，市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形。合同补充条款一第八条、第十五条约定除不可抗力，还包括甲公司难以预计的客观情况，并进行了列举，包括市政配套工程迟延，而本案中正是该情形导致交房迟延，交房时间可予以顺延，且甲公司在取得相关许可证当日就履行了交房义务，故张某1、张某2要求甲公司承担逾期交房的违约责任无依据，不予采纳。张某1、张某2还主张合同系格式合同，但张某1、张某2与甲公司签订的系争预售合同补充条款并非在签订时不可协商，不属于格式条款。退一步而言，即使构成格式条款，也不属于法律规定的格式条款无效的情形。现甲公司自愿对张某1、张某2损失进行补偿，于法无悖，一审法院予以支持。
据此，一审法院于2017年5月12日作出判决：
一、驳回原告张某1、张某2的诉讼请求；
二、被告上海某投资有限公司于判决生效之日起十日内补偿原告张某1、张某2人民币11 757元。
张某1、张某2不服一审判决，提起上诉称：一、双方于 2015年8月15日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称系争预售合同)。该合同的补充条款中对“不可抗力”做了扩大化表述，将市政配套工程延误列为被上诉人甲公司的免责范围，该部分免责条款明显对其不公平，甲公司在签约时也没有尽到提醒义务，故该部分免责条款应当属于无效格式条款。二、甲公司提供的2015年3月27日的函件表明，其在发函当天就已经清楚认知到配套工程的实际延误风险，甲公司没有在签约时将这一情况告知购房者，依然承诺于2015年12月31日交房，即使免责条款有效，也不能适用于本案的情况。请求二审法院：撤销一审判据，改判由甲公司对其支付逾期交房违约金人民币58185元。
被上诉人甲公司辩称，系争房屋迟延交付的原因完全是在于市政配套施工的延误，该部分工程地点不在甲公司受让地块的范围之内，是由于当地政府未能及时协调好居民矛盾，导致工程拖延，不能归责于甲公司，属于甲公司发包施工的范围在2015年就已经全部完成。补充条款中的免责约定是有效的，本案的情况符合适用该条款的条件，甲公司不应支付违约金。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审法院裁判结果
一、撤销一审法院 (201*)沪***民初***号民事判决；
二、被上诉人上海某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张某1、张某2支付逾期交房违约金人民币32292．15元。
律师总结
本案二审争议焦点在于：一、预售合同中责任限制条款是否具有法律效力；二、该责任限制条款是否应当适用于本案。
一、关于责任限制条款是否具有法律效力问题
甲公司与二原告的预售合同补充条款第八条约定，导致不能按期交房的“其他难以预计的客观情况”包括：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误，发生上述情况不属于被上诉人甲公司逾期交房。第十五条规定，“因市政配套的批准与安装”等“无法预计、无法避免或控制、无法克服的事件和情况”，甲公司可以顺延约定的交房日期。上述条款(简称系争责任限制条款)是对交房期限条款的补充约定。该责任限制条款属于甲公司事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴。系争责任限制条款使用了小号字体，而且根据当事人陈述的签约过程分析，甲公司并未采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。
系争责任限制条款虽然以列举免责事项的方式限制了逾期交房违约责任的范围，但并未绝对免除甲公司的违约责任。根据上述法律规定，系争责任限制条款属于可撤销的格式条款，而非绝对无效之格式条款，而张某1、张某2在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款，故该条款仍属有效。
二、关于系争责任限制条款是否应当适用于本案的问题
张某1、张某2主张，配套工程延误并不属于“不可预见”的“不可抗力”，而且被上诉人甲公司在签约时已经知晓配套工程出现延误，但没有对其及时告知，即使系争责任限制条款有效，亦不能在本案中适用。甲公司则主张，配套工程延误属于明确约定的免责事由，而且延误障碍可能在签约后消除，应当适用系争责任限制条款。双方对该条款是否应当适用的争议具体可分为三个层次：第一，该条款将免责事项描述为“不可抗力”是否影响其适用；第二，甲公司是否在签约时对配套工程延误风险负有告知义务；第三，甲公司的风险隐瞒行为是否导致排除该条款适用。
第一，系争责任限制条款中的概括描述是否影响其适用的问题。系争责任限制条款所列举的事项中包括“煤气、道路公共配套设施”，但在对此类事项的概括性定义中使用了甲方(甲公司)“难以预计”、“无法预见”的表述。配套工程施工虽然不在甲公司的受让地块范围之内，但作为一家专业的房地产开发企业，配套工程出现延误的理论可能性是其在建造之初就能够预见的，其制订系争责任限制条款的目的也正是在于防范此类风险。因此，“难以预计”、“无法预见”的表述是对列举事项所作的错误描述，此类事项不属于法定可免责的“不可抗力”范畴。但在列举事项已经具体明确的前提下，该表述并不影响双方就责任限制所达成的基础合意，不构成完全排除该条款适用的事由。
第二，甲公司是否在签约时对配套工程延误风险负有告知义务的问题。根据系争预售合同约定，甲公司应及时将免责事项的发生情况告知购房者。首先，甲公司明知配套工程完成是整体竣工验收的前提条件，应当对配套工程的具体进展保持关注，据此预判实际可交房的时间。政府部门与配套施工单位的签约日期为2015年3月23日，根据甲公司的陈述及相关证据显示，由于施工地块未完成土地征收，当地居民与政府部门存在争议，阻挠施工，导致配套工程无法开工，陷入停滞状态。同年3月27日，甲公司得知该情况后便向政府部门发函催促，但在2015年8月时，尚不存在能够消除居民阻挠因素的迹象。直至2015年12月30日，配套施工单位在协调会议中仍然不能确定实际进场的施工日期。如果停滞状态保持延续，将势必造成整体工程竣工延误。因此，“配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽然还不是确定发生的事实，但也已经不再是抽象的理论可能性，而是甲公司已知的现实存在的显著风险。其次，交房期限是购房者选择购房的重要考量因素，在没有收到风险告知的情况下，购房者无法对交房期限的实际可行性进行有效评估，在签约时陷入了信息不对称的意思状态。甲公司虽然期望障碍因素能够在后续履行中消除，但土地征收问题导致的施工停滞是根本性的延误因素，该因素并非甲公司可以主观控制的范围，而且依照常理判断，土地征收需要履行法律规定的程序，无法于短期内导到快速解决。在交房期限事实上存在重大不确定性的前提下，甲公司的风险隐瞒行为可能对购房者的信赖利益造成实际损失。因此，甲公司不能以后续可能追赶进度为由免除自身的告知义务，故，甲公司对自2015年3月27日起签约的购房者均负有对配套工程延误风险的告知义务。系争预售合同的签约日期为2015年8月15日，甲公司未对上诉人张某1、张某2告知相应风险，违反了合同约定的告知义务。
第三，甲公司的风险隐瞒行为是否导致排除系争责任限制条款适用的问题。
系争责任限制条款中并未明文记载免责事项的产生时间限制。张某1、张某2主张，在被上诉人甲公司隐瞒延误风险的情况下，约定的免责事项仅能适用于签约后新发生的情形，不应适用于本案，是对合同条款的限制解释；甲公司主张风险事项的产生时间不应对免责范围构成影响，系争责任限制条款应当适用于本案，是基于合同文义的基本理解。
双方当事人对该问题争议的本质是在甲公司隐瞒已知风险的背景下，对合同条款的不同解释。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。基于上述格式条款的解释规则，分析如下：
(一)商品房预售合同是在建商品房的销售合同，不同购房者的签约时间对应着不同的建设进度，购房者不知晓具体进度情况，不具备对交房期限可行性的判断能力。而交房期限条款也是由甲方单方拟定的格式条款，其可以根据实际建设进度在签约时调整交房期限。本案中，甲公司亦认可其在预售合同中设置的交房期限分为2015年9月与12月两种，说明其已经在后续销售中根据配套工程进度对交房期限进行了重新规划。因此，在没有被告知已存在现实风险的情况下，购房者与甲公司所达成的责任限制合意，是建立在购房者对交房期限具有现实合理性的信赖基础上。
(二)由于甲公司单方隐瞒了现实延误风险，并且有能力重新规划交房期限，购房者有理由相信甲公司对交房期限的现实可行性做出了承诺：该期限充分吸收了甲公司已知的实际进度条件，原有的风险事项能够及时消除，如果没有在后续履行中出现新的免责事项，则在该期限内能够实现交房。因此，张某1、张某2主张双方约定的风险转移范围是针对后续履行中出现的风险事项，不应包括已纳入交房期限考量因素的现实条件，符合合同法第一百二十五条的诚实信用解释原则。
(三)双方当事人对于格式合同条款的理解存在冲突，根据合同法第四十一条所规定的有利于相对人的解释规则，诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者甲公司的责任风险限定利益。交房期限条款与系争责任限制条款之间的互补逻辑关系应解释为：系争责任限制条款的适用范围限于签约后发生的不确定风险事项，不能适用于签约时被隐瞒的现实风险事项。
(四)本案中，甲公司在 2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞，产生了现实的延误风险，但其在2015年 8月15日签约时并未向上诉人张某1、张某2告知该风险事项，而是承诺于2015年12月31日交房。配套工程受阻停滞的现实风险产生于系争预售合同签订之前，在后续没有出现新的风险事项的情况下，原有的风险状态持续延展，最终导致系争房屋于2016年7月1日才完成交付。甲公司的上述行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺，无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款。