【北京房产律师】父亲以儿子名下房屋抵债，债权人能否取得房屋所有权？
法律明确规定所有权人有权对自己所有的动产或不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。非所有权人无权处分他人的动产或不动产，如果其处分的，就是无权处分。无权处分原则上不发生物权变动效力，但是在符合特定条件的情况下，也可以发生物权变动效力。第一，无权处分人事后取得了处分权的，此种情况下，其无权处分行为就变成了有权处分；第二，权利人事后追认，即无权处分人因权利人的追认而成为权利人的代理人，无权处分行为有了合法授权；第三，符合善意取得规定而产生物权变动效力，该规则出于保护交易安全的考量牺牲了权利人的物权，但是，权利人的损失可以向无权处分人追偿。
善意取得的条件：首先，转让人转让不动产或动产属于无权处分。其次，受让人受让该不动产或动产时时善意的。即受让人依法完成不动产物权转移登记或动产交付之时不知出让人/转让人是无权处分的事实。再次，根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，并结合交易时交易地市场价格以及交易习惯等因素，交易价格合理。最后，完成了法律规定的交付形式。即法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
当事人信息
原告：周某，女，汉族，1981年*月*日出生，住西安市雁塔区。
被告：李甲，男，汉族，1956年*月*日出生，住西安市雁塔区。
被告：李乙，男，汉族，1984年*月*日出生，住西安市雁塔区，系被告李甲之子。
案情介绍
2015年2月6日，周某与李甲签订《协议书》，约定周某就职于海南金盘电气有限公司西安代表处期间，截止2014年12月31日，李甲尚欠周某100万元的销售提成未付，李甲将坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX室的房屋转让给周某，转让金额100万元，周某无需支付转让费，用李甲所欠100万元销售提成冲抵；房屋交付时间为2015年9月30日前。房屋过户时间：在李甲拿到上述房屋房产证后60日内，李甲保证无条件配合周某将房产证和相关手续办理到周某名下，所涉的相关费用均由周某承担，上述房屋的使用权及附属设施包括：现有所在房屋的一切建设设施及水电户口等终身归周某享有；李甲保证若发生与上述房屋有关的权属或债务纠纷，概由李甲负责，因此给周某造成的经济损失，李甲负责全部赔偿。《协议书》签订时周某知晓涉案房屋所有人为李乙，后于2015年9月份入住涉案房屋，并于2016年11月25日通过银行转账方式以李乙名义缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金16738.80元及契税22168.12元。
李甲与李乙系父子关系，房屋由李乙于2010年5月31日从陕西金泓投资有限公司购买，由李甲全款出资并赠与李乙。2017年2月20日，房屋登记至李乙名下，《不动产权证书》编号为陕（2017）西安市不动产权第****号。2019年5月23日，周某与李乙前往涉案房屋所属物业办——西安恒大城物业服务中心领取了上述《不动产权证书》，该《不动产权证书》原件由周某保管。2019年9月5日，被告李乙向西安市不动产登记服务中心申请补办涉案房屋的《不动产权证书》，该中心受理后于同年9月27日补办了涉案房屋的《不动产权证书》（编号：陕（2019）西安市不动产权第***号）。
诉讼请求
1、依法判令李乙、李甲将西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX室房屋过户至原告周某名下；2、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由
原告周某与被告李甲原就职于海南金盘电气有限公司，双方在业务期间就业务提成达成一致。经双方核对，李甲确认截至2014年12月31日共欠周某销售提成款项总计1004549元。2015年2月6日，李甲与周某签订协议，约定李甲将其出资购买至李乙名下的位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX室的房屋转让给周某，用以抵偿其欠付周某的1004549元款项。鉴于该房屋当时暂无法取得相关产权证书，因此合同约定，在取得上述房屋房产证后60日内，无条件配合周某将房产证和相关手续办理至周某名下。李乙系上述房屋的所有权人，且系李甲之子，该房屋的购房款均由李甲所支付。李乙对李甲与周某所签订房屋转让协议明确知晓并认可，同意李甲将上述房屋转让至周某名下。李甲、李乙于2015年9月30日前已经将房屋交付周某，周某实际居住至今并缴纳房屋相关物业、水电等费用。同时李乙作为房屋登记所有人，在交付房屋同时，将《商品房买卖合同》原件等房屋相关资料均交付至周某。在该房屋符合办理相关房屋产权证书条件时，李乙于2016年11月25日配合周某办理了缴纳房屋大修基金及契税的手续并取得《不动产权证书》，并且该房屋大修基金16738.8元及契税22168.12元，总计38906.92元均为周某缴纳。在《不动产权证书》颁发后，李乙拒不配合周某办理相关房屋过户登记等手续，原告周某至今无法取得该房屋的所有权。
被告辩称
李甲称我与原告在海南金盘电气有限公司工作，我是该公司西北区的经理，原告是西北区的销售人员。原告每完成一个销售合同，经公司审批后就会拿到提成。原告的销售提成1004549元属实，但是是公司的销售提成，提成款是由公司结算给我，我再支付给原告。西北区没有公司，只是一个代表处，1004549元提成款至今未支付，因为该销售合同的乙方已破产，目前无法支付。当时是以涉案房产来抵偿原告100万元的，房屋登记在被告李乙名下，实际已于2015年将房屋交付原告，且原告一直入住至今。大修基金及契税是由谁缴纳我不清楚。我承认与原告有债务，但涉案房屋是否有权过户，因为我不是房屋的产权人，故无法发表意见。
李乙称，涉案房屋是2009年以前我购买的，是我与开发商签订的合同，办理房产证也是我本人去办的。2009年留学回国后，我将涉案房屋作为婚房与家人居住了4、5年。后来因为孩子上学，就搬离了涉案房屋。原告与被告李甲签订的协议我根本不知情，原告的诉讼请求我也不认可，原告及被告李甲无权处分我名下的财产。
一审裁判结果
驳回原告周某的诉讼请求。
二审裁判结果
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕****民初***号民事判决；
二、李甲、李乙于本判决生效之日起10日内协助周某将西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX室房屋过户至周某名下。
律师总结
一二审法院不同的裁判结果是由于两个法院所依据的法律规定不同。办案是典型的无权处分，一审法院认为周某无权主张案涉房屋的原因是不符合物权法善意取得规定，二审法院认为周某有权获得案涉房屋是因为房屋所有权人即李乙事后种种行为符合权利人追认，故李甲无权处分就变成了有权处分，以房抵债《协议书》因此合法有效，当事人应遵守合同约定履行过户义务。
本案中，周某签订《协议书》时就已经知晓房屋的权利人是周某，且虽然其已经入住房屋却没有完成法律规定的登记手续，故，不符合善意规定不能依据善意取得规定获得房屋所有权。但是，根据周某持有房屋的《认购协议书》《商品房买卖合同》《不动产权证书》、销售不动产统一发票、维修基金收据、契锐票据、电费收据、物业费收据、天然气费收据等原件及李甲和李乙的陈述可以认定李甲已于2015年9月交付给周某居住。再者李乙协同周某前往房屋所属物业办理领取了涉案房屋《不动产权证书》并交付给周某的行为可以认定为李乙对《协议书》内容予以了追认。最后，房屋的契税及大修基金亦由周某缴纳。故，《协议书》因权利人的追认合法成立，合同当事人应履行合同义务办理过户手续。