【北京房产律师】
如何分割共有的房屋？在继承纠纷、离婚纠纷的案件中，经常涉及到分割共有房产的问题，根据《物权法》第九十九条规定，分割涉案的房屋，要分为共同共有和按份共有两个类型讨论：
共同共有：房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权，在实际生活中，最常见的房屋共同共有是夫妻共有房屋所有权和家庭共有房屋所有权两种。
根据《婚姻法》的规定，除夫妻有特别约定的外，夫妻双方在婚后所得的财产为夫妻共同财产。因而，夫妻婚后兴建、购买、受赠或者继承的房屋，属于夫妻共同共有。在婚姻关系存续期间，共有房屋不能分割，只有在婚姻关系消灭(离婚或一方死亡)，或者双方有特别约定时，才能确定份额，进行分割。
家庭共有房屋是家庭成员集体劳动兴建或通过接受赠与等方式获得的，通常在分家之前不得分割。
分割时，应先确定各共有人的所有权份额，使共同共有转变为按份共有，然后按按份共有的方式进行分割。确定各所有人的份额，应本着协商一致的原则，若法律对此有特殊规定的，应依照法律的规定，比如夫妻离婚时，对夫妻共同财产的分割，应照顾女方和小孩的利益。
按份共有：按份共有房产是指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。
分割按份共有的房屋时，通常有直接分割房屋、房屋作价补偿、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合及房屋变价分割等方式。
具体而言：能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割；房屋按份共有人均不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配；也可以约定，房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
当事人信息：
原告：张某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：王某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
第三人：北京XXX典当行有限责任公司，住XX市XX区XX街道XX号。
负责人：高某1，董事长。
案情简介：
2012年9月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》：
1、张某1就所有的该房屋两小间占全部房屋份额的60%，王某1就该房屋所有的一大间占全部房屋份额的40%；
2、自2011年5月1日起至2015年5月1日止，王某1租住张某1所有的该房屋并一次性付给张某1房租20万元；
3、鉴于目前王某1没有其他收入，经双方协商共同同意以该房屋为抵押向银行贷款，贷款额度不超过80万元，其中20万元给张某1作为王某1向张某1所租房屋的房租，剩余部分给王某1自行支配及还贷。
4、 该房屋抵押给银行后所有还贷行为由王某1一人负责，张某1不承担任何还贷责任，如果王某1在2015年5月1日没有完成还贷赎回该房屋能力，该房屋如被卖出还贷，那么应由王某1所占的40%份额用于还贷而不能损害张某1的60%的份额。
5、如果在2015年5月1日前王某1一次性付给张某1120万元人民币，张某1要把所有的该房屋的产权转给王某1，已付租金按每年6万元扣除。
6、该房屋如要卖出或由其他变动必须经甲乙双方协商同意方可，任何一方没有私自决定的权利。
7、如2015年5月1日前，王某1还贷完毕，该房屋在各自的份额不变的情况下该房屋的处理问题由甲乙双方协商解决。
8、王某1在贷款完成时向张某1一次性付给2万元作为担保费用。
2012年10月12日，张某1、王某1（甲方）与XXX亚运村分公司（乙方）签订《房屋最高额抵押典当合同》，约定甲方以×房屋办理抵押典当登记手续，在合同期限2012年10月12日至2013年10月11日之间，在80万元的限额内，甲方可随时申请给付当金，每笔业务的当期为1个月。
原告诉称：
1、判令北京市XX区XXX南里×房屋（以下简称×房屋）归张某1所有，张某1将折价款240万元给付XXX亚运村分公司以偿还王某1的债务，剩余折价款1．2万元给付王某1；
2、本案诉讼费、评估费由王某1承担。
事实和理由：我与王某1于1989年5月16日登记结婚，1993年1月4日生育一女王某。2003年，双方经法院判决离婚。2004年，我以离婚后财产纠纷诉至法院，要求分割×房屋，后法院判决×房屋两小间居室归我所有，大间居室归王某1所有，厨房、厕所、门厅共同所有。2012年9月25日，我与王某1就×房屋的权属份额达成一致意见，约定由我占有该房屋60%的所有权份额，剩余40%归王某1所有。双方据上述协议在房管局办理了变更登记。王某1长期占用×房屋而未向我支付费用，且作出了损害我合法财产权的行为，故我请求实际分割×房屋，将该房屋判归我所有。
被告辩称：
我不同意张某1的全部诉讼请求。张某1提交的结婚证是伪造的，我与张某1不存在婚姻关系，双方关于×房屋权属份额的协议也是在张某1的胁迫下签订的。由于我就双方结婚登记的行政诉讼已经立案，我认为本案应中止审理。1990年，我用婚前的三间平房换来了×房屋的承租权， 2001年又以成本价购买了×房屋。当时我认识张某1但与她没有任何关系，也不生活在一起，王某也不是我的孩子，张某1无权分割我的财产。我把×房屋抵押给XXX亚运村分公司用于借款，其中20万元是张某1用的，剩余60万元是我用的，该借款已经到期，应予偿还，截至2017年本息合计210万元，现在不知道共有多少。但我认为上述借款属于我和张某1的共同债务，应由双方共同偿还。我曾在庭审中提出×房屋的合理估价，张某1对此持有异议而另行支出评估费进行鉴定，则评估费应由张某1自行负担。
第三人述称：
张某1、王某1二人将×房屋抵押给我公司用以借款，现借款本息合计220万元。只要不影响双方的债权债务关系以及我公司的抵押权，如果张某1、王某1能在本案一审或二审生效判决确定的执行期限内偿还220万元，我公司同意不再向张某1、王某1索要其他费用。我公司同意由张某1单方偿还该债务。由于王某1连续71个月迟延履行还款义务，并使其父居住在×房屋阻碍我方执行，我公司认为王某1不具备支付折价款及偿还债务的能力，×房屋应判归张某1所有，而张某1给付王某1的折价款应直接用以偿还对我公司的债务。
裁判结果：
1、北京市XX区XXX南里×房屋归张某1所有；
2、张某1给付北京XXX典当行有限责任公司亚运村分公司2200000元，给付王某1212000元，均于本判决生效后10日内执行；
3、驳回张某1的其他诉讼请求。
律师总结：
本案为共有物分割纠纷，主要涉及到如下法律问题：
1、何时可以分割共有的房屋？
根据《物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
本案中，张某1与王某1约定对涉案房屋各享有60%和40%的份额，属于按份共有，当事人可以请求随时分割共有物。此外，继续拖欠XXX亚运村分公司的债务将严重影响张某1对×房屋的合法权益，所以张某1请求分割双方共有的×房屋具备事实与法律依据。
2、如何确定当事人对涉案房屋所享有的份额？
民法尊重当事人的意思自治，只要当事人达成的协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定；体现当事人的真实意思表示，不存在欺诈胁迫等情形，一般都会被法院采纳。
本案中，根据在先的生效判决，对于×房屋，张某1应多分、王某1应少分，此后张某1、王某1签署的协议书已明确约定双方的所有权比例分别为60%和40%，且双方据此约定变更了房屋所有权登记。所以应认定张某1享有×房屋60%的所有权份额，王某1享有×房屋40%的所有权份额。
3、抵押期间能够转让抵押的财产吗？
根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
本案中，张某1、王某1对XXX亚运村分公司的债务清偿期限早已届满，及时清偿方可减少利息支出，现王某1需将自身享有的所有权份额转让给张某1，参照上述法律规定，张某1请求先以折价补偿款偿还对XXX亚运村分公司的债务具备事实及法律依据，得到了法院的支持。