【北京继承律师】
这些房屋，竟然无法继承？继承纠纷中，几乎绕不过房子这个大额财产，很多时候，当事人更多把精力放在如何获得更多的份额上，然而，房屋能够被依法继承才是大前提，具体来说，下列房屋不能够被继承或者说在继承时受到一定的限制：
1、公租房不能继承。公租房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房；私人对公租房没有产权，无继承问题，只有承租人变更问题；承租人不能自动变更，需要申请变更，且变更承租人需要得到户口在该公租房内的所有使用权人的同意。
2、拥有部分产权的房屋。一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，在公民死亡后，先要将该房屋属于共有人的部分排除在外，剩下死者的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。比如，夫妻共同的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。和共同共有不同的是，按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，由死者的继承人继承。
3、小产权房。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，同时不用缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的，这种类型的房产通常被称为“小产权房”。由于这种房屋没有真正的产权，也没有土地使用证和预售许可证，所以不属于继承法上规定的公民的合法财产，因此不能继承。
4、农村宅基地上的房屋。由于我国实行“一户一宅”“房地一体”原则，所以在继承农村房屋时要将房屋和对应的宅基地做区分处理：继承法第三条明确规定公民所有的房屋可以作为遗产，法律对于继承人继承农村房屋无限制，故农村宅基地上建设的房屋可以由城市户口的继承人继承。实践中，公证书确认城市户口的继承人继承农村房屋亦为房屋主管部门变更登记所接受；对于宅基地的使用权，因为其取得具有无偿性，身份性，流转的限制性，且宅基地使用权以户为单位分配，所以，宅基地使用权不可以继承。但，宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后，继承人当然取得宅基地使用权。
当事人信息：
原告：赵某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：赵某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：赵某3，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：赵某4，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
被继承人赵XX与臧XX系夫妻关系，二人婚后共生育4名子女，即长子赵X彦、长女赵某2、次女赵某3、三女赵某1。二人生前无其他养子女、继子女。赵XX于1988年2月16日去世。臧XX未再婚，于2017年7月5日去世。二人的父母均先于他们二人去世。赵X彦于1996年10月24日去世，其配偶为苏某1、女儿为赵某4，诉讼中苏某1到庭表示不愿参加诉讼且放弃对赵X彦应继承份额的继承权。
1999年10月1日，臧XX与离职干部休养所签订《军产房出售协议书》，购买201号房屋，全部购房款为21932元。2000年1月20日取得产权证书，登记房屋所有权人为臧XX。
原告提供臧XX签字遗嘱三份，其中涉及到201号房屋处理的两份，分别签署于2007年和2013年；涉及到208号房屋处理的一份，签署于2013年。
原告诉称：
１、请求法院判决201号房屋归原告赵某1继承所有；
２、诉讼费用由原、被告共同负担。
事实和理由：被继承人赵XX与臧XX系原配夫妻，二人婚后共生育4名子女，即长子赵X彦、长女赵某2、次女赵某3、三女赵某1。二人生前无其他养子女、继子女。赵XX于1988年2月16日去世。臧XX未再婚，于2017年7月5日去世。二人的父母均先于他们二人去世。赵X彦于1996年10月24日去世，其配偶为苏某1、女儿赵某4。
X号房屋为赵XX在世时部队分配的军产房。1999年10月1日，臧XX与离职干部休养所签订《军产房出售协议书》，部队将该房屋出售给臧XX个人。2000年1月20日，臧XX办理了房产证，购房款共计21931．92元，购房款全部由赵某1缴纳。2007年1月1日臧XX立抬头为“遗言”的自书遗嘱一份，遗嘱内容为：“我现在居住的×的房屋。因买房时钱是我三女儿赵某1给的。我因常年有病住院、手术等问题始终也没还她。所以我决定我死后此房归她所有。特留下此遗言。臧XX。2017年1月1日亲笔书写。”
被告辩称：
被告赵某2辩称：不同意原告诉讼请求。请求法院判令×号房屋由原、被告共同所有，被继承人存款、抚恤金及丧葬费一并分割。2007年“遗言”内容与事实不符、来源不明、形成时间不明，应属无效。诉争房屋是原、被告共同出资购买。原告只说明了2013年遗嘱的来源没有说明2007年“遗言”来源、形成原因。从2000年到2010年一直是赵某2与臧XX共同居住照顾母亲，在此期间母亲写下遗嘱不符合常理。2013年两份遗嘱签署日期不全，应属无效。臧XX1934年出生，2013年已经79岁高龄，无论是否亲笔书写，当时臧XX神志是否清醒，遗嘱是否是其真实意思表示，原告均没有证明。落款日期均为2013年1月，不符合自书遗嘱法定必备形式要件，应属无效。×号房屋属于夫妻共同财产，臧XX无权处分赵XX的份额。赵XX去世近十二年后，臧XX虽然能以自己名义办理购房手续，但还是基于赵XX生前所做贡献的优待和抚恤。赵XX的级别和工龄所对应的政策优惠在购买×号房屋发挥了重要作用。购买×号房屋时以赵XX的工龄为主，以臧XX的工龄为辅，应属于遗产范围。根据北京市高院有关意见，折算已死亡配偶一方工龄获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。所以即使法院认定三份遗嘱中存在有效遗嘱，但因该房属于夫妻共同财产，臧XX也无权处分赵XX的遗产份额。原告将诉争房屋出租并收取租金，臧XX生前退休金也是由原告领取，其他遗产都是由原告掌控，死亡抚恤金及丧葬费都是由原告领取，应当对上述财产进行分割。
被告赵某3辩称：同意原告的诉讼请求。母亲搬到原告处后，我经常过去照顾母亲，生病住院都尽到儿女义务。母亲去世后料理后事和购买墓地也都是我和原告办理。赵某2作为女儿长达7年时间不予看望母亲，去世当天都不到场，对母亲生老病死漠不关心，故应该不分或者少分遗产。同意把应继承份额都赠与原告。
被告赵某4辩称：同意原告的诉讼请求。如果有遗产继承，同意接受继承并把继承份额赠与原告。
裁判结果：
1、涉案的201号房屋由原告赵某1继承95．05%份额，由被告赵某2继承4．95%份额；
2、驳回原告赵某1其他诉讼请求。
律师总结：
本案为遗嘱继承纠纷，案件涉及到的法律问题如下：
1、涉案的军产房是赵XX与臧XX夫妻共同财产吗？
查明的事实：该房产购买时被继承人赵XX虽已经去世，所购房产登记在被继承人臧XX一人名下，但该房产系军队用房的房改售房所得，且购买时享受了折算赵XX工龄的政策福利，赵XX的级别和工龄所对应的政策优惠在购买×号房屋发挥了重要作用。
相关规定：根据北京市高院有关意见，折算已死亡配偶一方工龄获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。此外，司法实践中，夫妻一方在另一方去世后，利用其工龄购买的政策性福利房屋，也可能被认定为夫妻共同财产。
2、如何认定涉及到201号房屋的两份遗嘱的效力？
根据《继承法》规定，合法有效的自书遗嘱，必须在内容和形式上均符合法律的规定：内容上，要体现当事人的真实意思，不存在欺诈、胁迫等违背当事人意愿的情况；不违背法律、行政法规的规定；不能违背公诉良俗。形式上，要亲笔书写、并签名和注明具体日期。
本案中，对于2013年所立遗嘱，原告虽能说明来源，但立遗嘱人并未签署遗嘱日期，缺少遗嘱形式要件，该份遗嘱无效。对于2007年所立遗嘱，原告提供案外人证人证言可以佐证该份遗嘱来源于臧XX本人，且符合法定自书遗嘱形式要件，应属合法有效。
3、涉案房屋到底是如何划分出相应份额的？
在解决了1、2两个问题后，应将涉案房屋划分为两个部分，一是赵XX因政策性福利所享有的对应财产价值，二是臧XX的份额。对于第一部分，因为赵XX没有订立遗嘱，应该按照法定继承顺序予以继承；对于第二部分，则应该按照臧XX的遗嘱意愿进行继承。
4、如何确定赵某4的继承份额？
根据查明的事实：赵X彦（已去世）配偶苏某1表示不愿参加诉讼且放弃对赵X彦应继承份额的继承，故赵X彦应继承份额应由被告赵某4继承。被告赵某3、赵某4均表示将应继承份额转赠原告赵某1，赵某1表示接受，故赵某4的应继承的份额应由赵某1继承。