【北京房产律师】
转让经济适用房，有效吗？经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。一般而言，只有符合条件的低收入者才有资格申购；适用政府指导价，价格较低；经济适用房的土地是政府划拨的，导致房屋所有权人的产权是不完整的，有一定的限制，也就是说，取得完全产权是经济适用房上市交易的必要前提。根据《经济适用住房管理办法》的规定，5 年内禁止交易经济适用房；5 年期满后，购房人需向政府交纳土地收益，取得完全产权，并领取权属证书后方能合法上市交易，且在同等条件下政府还享有优先回购权。由此可见，符合条件的个人购买经济适用房满 5 年后再出卖房屋不存在任何问题，但若想在 5 年内出卖则存在一定的限制。但是在实践中却存在不少未满 5 年私下交易的现象，对于此类行为，是否有效，我们以北京地区为例，根据《经济适用住房管理办法》、北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中限定的时间，原则上，对于不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一般认定无效；但交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。当然，由于共有产权的性质，经济适用房还会涉及到继承、借名买房、抵押应有份额等方面的纠纷，也需要当事人注意。
实务建议：转让经济适用房属于买卖双方规避政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，所以当事人一定要谨慎为之。
当事人信息：
原告（反诉被告）：刘某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告（反诉被告）段某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告（反诉被告）刘某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告（反诉原告）朱某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
刘某1、段某1系夫妻关系，刘某2系二人之子。
2006年12月25日，刘某1、段某1、刘某2作为甲方，朱某1作为乙方，双方签订一份《购房转让合同》，特约定如下：
1、 由乙方付给甲方人民币1.5万元转让费。
2、由乙方负责交付购房款及其它购房过程中发生的费用。
3、甲方将住房手续（房产证、钥匙及其它与房屋相关的手续）一次性交给乙方，以示购房转让。
4、在房屋过户时，甲方有义务协助乙方办理过户事宜，但所发生的过户费由乙方承担。
5、甲方暂时将户口迁入此房，半年内迁出。
合同同时约定：本购房转让合同是在双方自愿的前提下签署的，双方已充分预见到今后此住房价值可能发生的变动及存在的风险。双方对价值变动及风险已经互尽告知义务，因此合同签署后，住房价值变动不应成为改变上述约定的原因。
庭审中，双方当事人一致认可，该《购房转让合同》上的"刘某1"签名为段某1代签。
另查，位于×处的房屋系经济适用房，于2008年10月23日取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为刘某1。再查，刘某1在北京市XX区XXX小区仅有位于×处的一处房产。
原告诉称：
原告段某1在2006年12月25日把其家庭购买经济适用房的指标以1.5万元的价格转让给了被告，并私自替刘某1在购房转让合同中签了字。因被告并不符合购买经济适用住房的条件，购房转让合同违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，故原告诉至法院，请求确认双方签订的购房转让合同无效。
被告辩称：
不同意原告的诉讼请求，原告所述的事实与理由均不成立。
1、购房转让合同约定的甲方刘某1、段某1自愿将所购XXX小区经济适用房一套转让给乙方朱某1，并不是原告所说的购买经济适用房的指标；
2、起诉书中所说的"并私自替刘某1在购房转让合同中签了字"的表述与事实不符。签订合同的地点在刘某1现居住的房屋内，签订合同时刘某1、段某1及其儿子刘某2都在场。双方签字时，段某1表示刘某1身体不好，写字不方便，就代刘某1签字了，因此刘某1本人对合同上得签字是认可的，同意的。
3、原告起诉书中所称"购房转让合同违法合同法的相关规定，应确认合同无效"的理由不成立。从诚实信用原则、公平正义原则出发，应当认定合同有效。
4、该套房产中没有刘某2的财产权益，即便有刘某2的财产权益，刘某2也已经做出了买卖的意思表示，且经过法定代理人的认可与同意，是确定有效的民事法律行为。刘某2签字当时已满16周岁，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，且其签字时经过其法定代理人的同意，符合我国民法通则有关民事权利能力和民事行为能力的相关规定。
被告（反诉原告）反诉称：
1、判令刘某1、段某1、刘某2与朱某1于2006年12月25日签订的《购房转让合同》有效；
2、判令刘某1、段某1、刘某2配合朱某1办理位于×处的房屋产权过户手续，将此房屋过户到朱某1名下；
3、诉讼费由刘某1、段某1、刘某2承担。
原告（反诉被告）辩称：
刘某1辩称：
不同意被告的反诉请求。在刘某1不知情的情况下，段某1私自签订了没有具体合同标的物的转让合同，涉案房屋是刘某1独自享有的财产，他人是无权出售的，合同标的物约定不明确，没有房屋的位置，不具有法律意义上的协议。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
段某1辩称：
不同意被告的反诉请求。我不同意把房子转让给被告，我要求按照协议所写的收回我的房子，我给被告钱。是我私自转让了该房屋，我丈夫不同意房子转让这事。
刘某2辩称：
不同意被告的反诉请求。我当时是不满十八周岁的未成年人，合同中所签字属于无效行为。涉案房屋只有北京户口的人才有权申请，段某1当时没有北京户口，申请人中没有段某1。
裁判结果：
1、驳回原告（反诉被告）刘某1、段某1、刘某2的诉讼请求；
2、原告（反诉被告）刘某1、段某1、刘某2与被告（反诉原告）朱某1于二〇〇六年十二月二十五日签订的《购房转让合同》有效；
3、原告（反诉被告）刘某1、段某1、刘某2于本判决生效后七日内配合被告（反诉原告）朱某1办理涉案房屋的所有权过户手续。
律师总结：
本案为经济适用房转让合同纠纷，案件的争点如下：一是如何认定段某1代刘某1签字的行为；二是经济适用房的转让合同是否有效。根据《婚姻法》及司法解释规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，段某1在身份上系刘某1的妻子，而且代刘某1在《购房转让合同》中签字时，刘某1也在场，所以朱某1有理由相信该行为系刘某1的真实意思表示；此外，根据查明的事实，段某1曾经代刘某1签署过《住宅房屋拆迁货币补偿协议》。综上事实，可以认定刘某1对房屋转让的事实是知晓的，对段某1的代签行为也是认可的。关于《购房转让合同》的效力，在签订协议后，双方当事人均按照合同之约定履行了各自的主要义务，即朱某1按照约定支付了购房款及部分转让费，刘某1、段某1、刘某2亦自愿将涉诉房屋交付朱某1使用。所以关键点在于该转让行为是否违反了法律、行政法规的效力性、强制性规定。因刘某1已于2008年10月23日取得涉诉房屋的所有权证，其原购房合同亦在2008年4月11日之前签订，依据双方签订的《购房转让合同》的内容来看，双方约定在房屋过户时，甲方有义务协助乙方办理过户事宜，因此应视为双方均同意在涉诉房屋限制上市交易期限届满后再办理所有权转移登记，故涉诉房屋的所有权转移登记并无法律障碍，转让行为并不违反《合同法》第五十二条的规定。