【北京房屋律师】
定金、违约金、损害赔偿，怎么适用。违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，主张违约金时，可以实际发生的损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例向对方预先给付的金钱。根据法律规定，当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的20%，超过的部分由收受方退回或抵作价款。给付方不履行合同约定的义务，无权要求返还定金；收受方不履行合同约定的义务，应双倍返还定金。损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同法义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任，以补偿性为原则，以惩罚性为例外。关于同时适用的问题①合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，而且可以根据实际损失予以调整，所以违约金与损害赔偿原则是不并存的，而且优先适用违约金条款②违约金与定金不可以同时适用，合同法规定，非违约方可以选择适用定金或者违约金条款③定金与损害赔偿可以并用，因为前者的作用在于惩戒，后者则以补偿为原则，在双倍定金不足以补偿损失时，可以主张损害赔偿继续进行救济。
当事人信息：
原告：禹某某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：原某某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
第三人：北京XXXX房地产经纪有限公司，住所地XX市XX区XX镇XX路XXX号。
法定代表人：刘某，董事长。
第三人：北京XXX投资管理有限公司，住所地XX市XX区XX镇XX街XX号。
法定代表人：闫某，董事长。
原告诉称：
原告禹某某向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》；2、被告向原告支付违约金124万元。事实及理由：原、被告通过XXXX居间于2017年X月XX日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》。协议约定，由原告购买被告名下的北京市XX区×××里×××区×××号楼×××单元×××号房屋，购房总价款620万元。合同在履行过程中，原告按照约定履行了合同义务，给付被告定金30万元。但原告及XXXX多次催促被告继续履行合同时，被告确拒绝办理网签手续。并将原告给付的30万元定金退回。综上，被告拒绝履行合同义务，违反了合同约定，故原告提起诉讼，诉如所请。
被告辩称：
被告原某某辩称，2017年X月XX日，原、被告经XXXX居间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》。原告在履行合同约定过程中未按照合同约定支付被告定金，违反了合同约定，按照约定，被告有权解除合同。针对被告退还原告的30万元定金，并非原告履行2017年3月28日签订合同定金的退款，是对经北京XX房地产经纪有限公司居间签订房屋买屋买卖合同及补充协议收取的定金的退款。现不同意原告的诉讼请求。
审理查明：
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年X月X日，原、被告就原告购买被告名下的北京市XX区×××里×××区×××号楼×××单元×××号房屋经北京XX房地产经纪有限公司居间签订房屋买屋买卖合同及补充协议。原告按照合同约定，向被告支付定金10万元。被告在定金收条上签字确认收到了上述款项。2017年X月XX日，原、被告及北京XX房地产经纪有限公司签订解约协议书，约定，自该协议已经生效，原、被告及北京XX房地产经纪有限公司分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。被告退还原告定金10万元。
其后，原、被告双方又就涉诉房屋找XXXX进行居间服务，原告于2017年3月26日再次向被告支付定金20万元。2017年3月27日，被告在定金收条签字确认收到原告支付的上述定金。2017年3月28日，原、被告及XXXX、XXX签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》。房屋买卖合同中主要协议约定，由原告购买被告名下的北京市XX区×××里×××区×××号楼×××单元×××号房屋，购房总价款620万元。补充协议中主要约定，被告同意将位于XX区×××里×××区×××号楼×××单元×××号房屋出售给原告。由于原告原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，被告同意原告暂交10万元，余额部分在查档后2017年3月30日内补齐，若逾期未补齐，则视为原告违约。被告有权要求原告按买卖合同中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并被告有权解除合同。合同在履行过程中，被告拒绝履行合同，并于2017年X月X日将原告交给的30万定金退还原告，原告于2017年X月X日收到该笔款项。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告禹某某与被告原某某及第三人北京XXXX房地产经纪有限公司、北京XXX投资管理有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》；
二、被告原某某于本判决生效后十五日内原告禹某某支付违约金三十五万元；
三、驳回原告禹某某的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7980元，由原告禹某某负担4705元，被告原某某负担3275元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
律师总结：
本案涉及到的是房屋买卖合同的违约金认定问题：原告与被告经中介公司居间后签订了买卖合同，原告支付了10万元定金，后双方协议解除了买卖合同，但是随后双方又经另外的居间人居间重新签订了涉案房屋的买卖合同，原告又按照约定支付了定金20万元，后被告不履行合同义务，故原告起诉至法院主张解决合同，并追究被告的违约责任。本案中，既涉及到了定金的问题，又涉及到了违约金的问题，法院根据合同的约定和实际履行情况，确定了违约金的数额，并没有判决被告返还双倍定金，这是因为两者不可以并用。我国合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。