【北京房产律师】
买卖合同，可以解除吗。房屋买卖合同的解除权包括协议解除和法定解除，根据《合同法》及司法解释相关规定，出现下列情形之一的，商品房买卖合同的当事人可以依法解除合同：①双方当事人协商一致，可以解除合同，并且解除合同的行为不会损害国家、集体、第三人的合法权益。这种情况属于协议解除，只要当事人双方协商一致，就可以径直解除，一般不会产生什么矛盾②当事人的合同中约定一方解除合同的条件的，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。比如，当事人在合同中约定，如果开发商超过三十日不能交付商品房的，购房者有权解除商品房买卖合同。那么，当此条件成就时，购房者即可按照此约定主张解除合同③由于不可抗力致使合同目的无法实现。当不可抗力出现时，任何一方当事人可以主张解除合同④在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以主张解除合同⑤当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如，开发商逾期交房，经催告后仍履行交房义务，买受人可以解除合同⑥当事人一方迟延履行债务或着有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同。具体可以参考《合同法》第九十四条和《合同法司法解释二》第二十六条。
当事人信息：
原告：李某某，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：章某某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告诉称：
李某某向本院提出诉讼请求：1．解除李某某和章某某之间转让XXXXX项目下房屋认购协议（以下简称认购协议）的合同关系；2．章某某向李某某返还转让认购协议的款项21万元。事实和理由：2017年X月XX日，由北京XXX网络技术有限公司（以下简称XXX网）提供居间服务，李某某与章某某就转让认购协议达成了一致意见，将章某某认购XX省XX市XXXXX项目某号房屋（以下简称涉案房屋）的权利由章某某转移给李某某。李某某为此共计支付26万元，章某某实际收到21万元，XXX网收取5万元居间服务费。现涉案房屋的开发商XX市XX区XX房地产开发有限公司（以下简称开发商）拒绝为李某某办理认购协议的更名手续，导致李某某认购涉案房屋的合同目的不能实现，故双方之间转让认购协议的合同关系应予解除，章某某因此获得的21万元款项应予返还。因章某某明确表示拒绝返还相应款项，为维护自身合法权益，李某某诉至法院。
被告辩称：
章某某辩称，程某某是房地产中介公司员工，当时程某某求章某某买房给他拉业绩，章某某碍于老乡情面才同意，买房是章某某委托程某某去办的，但最后买房的签字不是程某某签的，所以买房的事实章某某不认可。后来程某某说可以把房子卖掉，章某某也同意了，委托程某某去卖房，后来章某某账户收到了21万元，但最后卖房也不是程某某签字卖的，所以章某某也不认可卖房的事实。房屋买卖的信息章某某都不清楚，程某某也没跟章某某说具体情况，章某某和李某某之间没有任何关系，应该驳回李某某的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：程某某系XXX网员工，XXX网系房地产中介公司，XX市XX房产经纪有限公司（以下简称XX房产经纪公司）亦是房地产中介公司，与XXX网系同一法定代表人，业务混同，在办理业务时经常出现名称混用现象。程某某系章某某老乡，程某某向章某某游说XX市房地产市场前景不错，建议其投资。章某某同意并将身份证照片及18万元交予程某某，委托程某某购房。2017年X月XX日，程某某代章某某出面认购涉案房屋，并与开发商签订了认购协议。内容为：甲方为XX市XX区XX房地产开发有限公司，乙方为章某某。乙方自愿购买XXXXX项目某房屋，该房屋建筑面积87平方米，优惠后单价5300元平方米（按建筑面积算），总房价为人民币46．11万元，地下室自愿。乙方在签订本认购书同时向甲方缴纳人民币12万元整作为该房屋压房认购金。此外双方还就压房更名事宜及未来签订商品房买卖合同等事宜作了约定。程某某代章某某另行交纳了6万元电商服务费，享受房款减免10万元的优惠，认购协议中约定的房价已经是享受过该优惠的价款。章某某本人未到现场，所有事宜由程某某办理，相关手续在程某某处留存，但该认购协议章某某签名系开发商方面销售胡某代签。2017年X月，李某某欲购买房屋，到XXX网寻求居间服务，程某某了解后询问章某某同不同意加价3万元转让涉案房屋，章某某同意后程某某同事跟李某某具体办理了转让认购协议事宜。但双方未签订书面转让协议，只是李某某于2017年X月XX日向XXX网转账26万元，XXX网将程某某提供的章某某认购协议原件交付给李某某，并为李某某另行出具了一个14万元的收据。此后王X清向XX房产经纪公司提交了申请，载明2017年X月XX日收到李某某刷卡26万元，转给客户代收首付款21万元，并附有章某某工商银行卡号。2017年X月XX日，XXX网通过其执行董事王某X账户将21万元打入王X清申请中所附的章某某工商银行账户。因开发商拒绝将认购协议乙方由章某某变更为李某某双方发生争议，此案开庭前程某某专程与李某某去开发商处办理更名手续未果，章某某亦表示没办法办理更名手续。
裁判结果：
一、解除李某某和章某某之间转让XXXXX项目压房认购协议的合同关系；
二、章某某于本判决生效后七日内向李某某返还转让XXXXX项目压房认购协议的款项21万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2225元，由章某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到房屋买卖过程中的代理问题，被告章某某委托房产中介公司的员工程某某办理了房屋买卖的认购和转让事宜，原告李某某作为买方，与代理人章某某就转让认购协议达成了一致意见并支付了相应的款项，现由于开发商拒绝办理认购协议的更名手续，导致李某某认购涉案房屋的合同目的不能实现，故原告诉至法院，主张解除合同，返还支付的房款。本案的争议不大，值得注意的是代理的效力问题，民法总则第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，章某某委托程某某进行房屋认购，亦同意程某某将认购协议转让给他人，所以即便章某某对房屋认购及认购协议转让的细节并不清楚，但代理人程某某在代理权限内进行房屋认购及认购协议转让等行为对被代理人章某某仍具有法律效力。