北京著名房产律师本案是由于北京2017年326新政出台（北京商住房限购），导致商住房购买人（原告）无法获得贷款而解除合同的案例。本案法院仅判决原告支付10万的补偿金，而没用扣取50万定金罚则。本案可以说是原告的胜诉，本律师先简要分析一下案情，然后在依据本人经验分析一下原告胜诉原因。一、原被告于2017年2月27日签订《存量房买卖合同》约定购买被告位于百子湾的商用房，合同签订后被支付了部分首付款但是余款60万通过银行贷款方式支付。二、2017年3月26日北京出台商住房限购政策（由于在限购前做了网签本案购房资格不受影响，但是影响银行贷款审批），在走访多家银行后无法获批贷款，所以本案中被告无法获批贷款，后协商解除，被告不同意。故原告向法院起诉解除合同返还已支付的款项，被告起诉要求扣定金并赔偿损失10万元。
本案的胜诉虽有一定的政策因素导致原告无法获取贷款外，更重要的是原告在履行过程中配合办理手续，如在得知银行无法贷款时多次主动要求多走访几家银行询问能否贷款，但银行答复不可。如果反推原告在这个阶段不进行配合可能就很难有这样的结果了。所以在房屋买卖过程中，出卖人或买受人的主观因素非常重要。
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2018）京0105民初1665号
原告（反诉被告）王臣，
被告（反诉原告）靳芳
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。
原告诉称：原、被告通过第三人居间于2017年2月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。约定原告向被告购买位于北京市朝阳区百子湾东里x号楼x层x房屋，房屋性质为商用，房屋总价款为260万元，支付方式为60万元拟贷款金额，其他的都是现金。2017年2月27日原告应支付被告第一笔定金10万元，3月4日应支付第二笔定金40万元，3月15日应支付被告第一笔首付款60万元，过户前五个工作日原告应通过建委监管支付第二笔首付款60万元，过户前五个工作日原告应通过理房通支付29万元，剩余1万元是物业交割保证金，交房的时候支付，其他的办理贷款。签订合同当天，原告通过手机银行向被告分两笔转账共计10万元定金，3月3日原告通过理房通向被告支付了40万元定金，3月15日原告通过中国工商银行向被告汇款60万元。以上，我们一共支付了110万元。合同约定双方应在4月20日共同去贷款机构办理贷款申请手续，3月26日住建委出了新政，其中规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的银行贷款。4月10日前，我方去朝阳区过户大厅询问得知近期暂停过户，同一时间我方也去工商银行询问了贷款的政策，得知确实不能再贷款了，然后我向第三人反映了该情况，第三人说会给我们安排一个时间进行过户，并由他们想办法办理贷款。第三人后来通知我们5月4日去办理贷款，5月4日当天原、被告以及第三人的工作人员都去了东城区建国门北大街x号，但是去的这个地方的哪家银行我记不清了，当时银行的工作人员看完材料后也表示办不了贷款。后来我们又去了一次这个地方，但是银行的派驻人员还是表示办不了贷款。2017年5月底，我们就跟被告提出要解除合同，当时被告表示不同意解除合同，然后我们就起诉了。我们要求解除合同的原因就是办不了贷款，而且现在的政策这种商办类房屋也无法过户至个人名下了。现诉至法院要求：1、判令解除原、被告于2017年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及同日原、被告和第三人签订的《补充协议》以及同日原、被告和第三人签订的《买卖定金协议书》； 2、判令被告配合原告办理2017年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》（编号C1482116）的注销手续；3、判令被告返还原告已经支付的购房款1100000元。
被告答辩并反诉称： 同意解除原、被告于2017年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及同日原、被告和第三人签订的《补充协议》，也同意配合原告办理2017年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》（编号C1482116）的注销手续，但是不同意解除原、被告和第三人签订的《买卖定金协议书》，也不同意原告的第三项诉讼请求。另外，我们提出反诉： 1、判令原告给付给被告的50万元定金不予返还；2、判令原告赔偿被告经济损失10万元。原告确实支付了我们110万元，扣除上述款项后，剩余的款项我们同意返还给原告。就事实经过部分，对原告所述合同签订过程以及合同的内容，包括对方给我们付款的内容都对，我们现在确实收到了原告支付的110万元。第一次去办理贷款是5月4日去的北京银行，当时原告跟银行说自己已经离职了，向银行提交的收入证明只有原告妻子一个人的，而且收入只有4000元，银行就说向原告这种情况无法办理贷款。虽然新政出台了，但是我们在3月17日就进行了网签，新政出台前签了网签合同的是不影响贷款的，银行没有房贷并不是因为新政，而是因为原告提交的个人材料不符合银行的批贷要求。当时原告还向银行提交了自己的离职证明和他妻子的收入证明。后来第二次我们各方又约去的南京银行办理贷款，当时我们没有和银行的人员谈，等了一会儿第三人中介告知我们银行没批贷款。6月19日，双方见面协商，原告提出解除合同，我们没有同意。我们认为造成合同解除的原因就是原告违约，跟新政没有关系。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。第三人述称：对解除买卖合同以及补充协议、买卖定金协议书无异议，网签注销我们也没有意见，违约金的问题我们不发表意见。对原告所述合同签订过程以及合同的内容，包括对方给我们付款的内容都对。3．26新政出台后，没有网签的商办类房屋确实无法办理贷款了，但是在此之前网签的还是可以办理贷款的，但是具体情况要看银行的审核，当时还是有两三家银行受理的。我们帮助联系了贷款银行，5月初，各方一起去的东城区建国门北大街5号，那个地方有很多银行驻点办公，当时我们带着各方去了北京银行、南京银行，其他银行也都问过贷款的问题了，但是都无法办理贷款，因为原告没有提供工资流水，银行不受理。6月后，我们和原、被告一起协商过，原告当时提出解除合同，被告提出解除合同要违约金，但是金额也没有协商一致，因此没有协商成功。经审理查明，2017年2月27日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同日，原、被告以及第三人签订了《补充协议》，同日，原、被告以及第三人还签订了《买卖定金协议书》，上述买卖合同以及补充协议、买卖定金协议书约定：原告向被告购买其名下的位于北京市朝阳区百子湾东里x号楼x层x房屋；房屋总价款为260万元；付款方式为：2017年2月27日支付第一笔定金10万元，2017年3月4日通过理房通方式支付第二笔定金40万元，2017年3月15日之前（含当日）以第三方担保支付的方式支付第一笔首付款60万元，过户前五个工作日内（含当日）以建委监管方式支付第二笔首付款60万元，过户前五个工作日内（含当日）以理房通方式支付第三笔首付款29万元，剩余60万元为银行贷款；原被告双方应于2017年4月20日之前（含当日）共同前往贷款机构办理贷款申请手续；1万元为物业交割保证金，于物业费用结清后再支付。签订合同当天，原告向被告给付了10万元定金；2017年3月4日原告又向被告给付了第二笔定金40万元；2017年3月15日，原告向被告支付第一笔首付款60万元。庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、买卖定金协议书、居间服务合同；理房通定金支付服务协议、房屋交易保障服务合同；2、原告向被告支付110万元银行转账凭证。被告表示，对证据1真实性均认可，但是不认可证明目的。诉争房屋是商业用房性质，我们双方是在新政之前进行的网签，网签意味着合同具备了所有要件，合同是合法有效的。网签过了的合同不影响贷款。2017年5月份，我们三方之前一起去银行进行贷款，但是原告拿了一个辞职证明去，所以银行没批贷款；银行明确告诉过我们，我们的网签合同在3．26新政之前，所以对贷款是没有影响的。对证据2认可，我们确实收到了原告50万元定金，以及首付款60万元。但是因为原告违约，所以不同意退还定金。第三人表示，对证据均认可。庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同；2、补充协议；3、买卖定金协议书；4、网签材料；5、关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告；6、原告诉状；7、我爱我家网页；8、北京高法新政解释；9、陈伟平证明；10、和经纪人的录音光盘以及书面整理材料。原告表示，对证据1、证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是我们没有违约，不适用定金罚则；对证据4认可；对证据5真实性认可，但是不能证明原告存在违约，反而是因为新政导致原告无法办理贷款；对证据6不能证明原告违约；对证据7真实性不认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可；对证据9不认可，证明人系被告丈夫，不具有证明力；对证据10不认可，从录音来看，即使原告没有收入证明，用原告妻子的收入证明也是可以办理贷款的，但是最终原告没有办理下来贷款。第三人表示，对证据1-8均认可，对证据9不发表意见；对证据10认可。上述事实，有各方当庭陈述、相关书证等证据在案佐证。本院认为：2017年2月27日原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》、《买卖定金协议书》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。现原、被告均同意解除上述存量房屋买卖合同以及补充协议，对此本院不持异议。买卖定金协议书亦应一并解除。就合同解除的原因，根据第三人的当庭陈述，3．26新政出台后对于已经网签的商办类房屋的贷款虽然还可以办理，但具体情况要看银行的审核，当时第三人帮助联系了贷款银行，且不止询问了一家贷款银行，但都无法办理贷款，故本院认为贷款未能成功，主要系因受到新政影响银行对此采取了相应的新审核标准，而原、被告、第三人对此亦都尽力配合，故各方并不存在违约行为，但从公平角度考虑到贷款的主要义务方应系原告，而房屋未能交易成功对被告也确会造成一定的损失，本院酌情判定原告就此赔偿被告经济损失10万元，但已付购房款被告应全部退还原告。就原告之第二项诉讼请求，各方没有异议，本院予以支持。就原告之第三项诉讼请求，被告应返还原告已经支付的购房款110万元。就被告的第一项反诉请求，如上所述，本院不予支持。就被告的第二项反诉请求，如上所述，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王臣与被告（反诉原告）靳芳于二○一七年二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》以及原告（反诉被告）王臣与被告（反诉原告）靳芳、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二○一七年二月二十七日签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》。二、被告（反诉原告）靳芳于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）王臣办理二○一七年三月十七日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号Ｃ1482116）的网签注销手续。三、被告（反诉原告）靳芳于本判决生效之日起十五日内返还原告已付购房款一百一十万元。四、原告（反诉被告）王臣于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）靳芳经济损失十万元。五、驳回被告（反诉原告）靳芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千八百元，由原告（反诉被告）王臣负担六千九百元（已交纳），由被告（反诉原告）靳芳负担六千九百元（于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）王臣）。反诉案件受理费四千九百元，由原告（反诉被告）王臣负担八百三十三元（于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）靳芳），由被告（反诉原告）靳芳负担四千零六十七元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。