北京房产律师，本案涉及到的是商住房合同解除及违约责任分配的问题，本律师简要介绍一下案情。一、2016年原告和被告签订《北京市存量房屋买卖合同》约定购买被告的商住房价款人民币510万元，合同签订后被告按照约定支付了相应的房款；二、但是在做资金监管、办理网签、配合过户的过程中，被告拒不配合推三阻四，导致资金监管迟迟不能进行；三、2017年3月26日北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》对商住房进行了限购，由于未做网签原告没有了购房资格，原告起诉合同解除。四、同时被告也起诉原告反诉认为原告违约，并要求承担部分违约金。后法院支持原告的诉讼请求。
本律师认为，原告胜诉主要抓住了一个关键点，即被告在履行过程中拖延导致迟延履行使政策出台导致原告不具备购房资格，整个一连串下来原告也是按照该思路进行的诉讼。而被告虽然答辩没有迟延履行但无确凿的证据证明，故很难获得法院的支持。所以在诉讼过程中，案件的胜诉只需要抓住关键点即可，切勿眉毛胡子一把抓。
北京市大兴区人民法院
民事判决书
（2018）京0115民初5301号
原告（反诉被告）：郑源，女
被告（反诉原告）：于秀林，女
被告（反诉原告）：景胜德，男
原告（反诉被告）郑源与被告（反诉原告）于秀林、被告（反诉原告）景胜德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑源向本院提出诉讼请求：1、判令解除郑源与于秀林、景胜德于2016年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判令于秀林、景胜德返还定金80万元、购房款50万元；3、判令于秀林、景胜德支付违约金102万元;4、判令于秀林、景胜德支付违约金（以510万元为基数，按日万分之五标准，从2017年2月1日起计算至实际付清之日止）；5、判令于秀林、景胜德支付居间服务佣金5万元；5、判令于秀林、景胜德承担诉讼费、保全费。事实与理由：2016年9月10日，郑源经北京和居房地产经纪有限公司居间与于秀林签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定于秀林将其所有的位于北京经济技术开发区荣华南路7号院5号楼13层1605及8幢-2层3-152号车位出售于郑源，房屋建筑面积为147.03平方米，房屋所有权证号为X京房权证开字XXXX号，成交金额为510万元，佣金5万元。郑源依约支付于秀林定金80万元，并提前支付房款50万元，于秀林却拒不办理网签、提供账户、办理不动产登记过户、交付房屋等手续，于秀林、景胜德拒绝履行合同义务，已构成根本违约，经郑源多次催促，于2017年4月14日作出《解除房屋买卖合同通知书》并依法送达于秀林。为维护郑源合法权益，故诉至法院。望判如所请。于秀林、景胜德辩称，同意与郑源解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；合同解除后，于秀林、景胜德同意返还已收取的购房款50万元及定金80万元；于秀林、景胜德不存在违约行为，不同意支付利息及违约金，不同意承担居间费。于秀林、景胜德主张郑源存在逾期付款情形，并提出反诉：1、判令郑源支付违约金102万元；2、判令郑源赔偿贷款损失23.1万元；3、本案反诉费由郑源承担。针对于秀林、景胜德的反诉请求，郑源辩称，不认可双方口头约定注销银行贷款130万元全部由郑源承担；双方约定办理抵押登记注销的截止时间为2016年12月1日前，于秀林、景胜德已还清银行贷款，并于2016年11月14日办理完毕抵押登记注销手续，但于秀林、景胜德一直隐瞒上述情况，并单方提出合同履行期限延期2个月；事实上，按照合同约定，郑源应于2017年1月1日前给付房款210万元，于秀林、景胜德亦应于2017年1月1日前办理完过户登记并交房。由于于秀林、景胜德故意隐瞒注销抵押登记的时间，并单方提出合同履行期限延期2个月，导致涉案房屋于2017年1月3日提交房屋核验；房屋核验结果作出后，于秀林、景胜德未提供于秀林本人的银行卡号办理网签，并以身体原因为由拒绝办理面签，导致郑源无法支付购房款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑源与于秀林、景胜德针对本诉、反诉一并举证并发表质证意见。郑源提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同；2、补充协议；3、房屋买卖居间合同、佣金确认书；4、定金收条及支付凭证；5、提前支付房款凭证；6、支付居间费凭证；7、微信记录及内容整理；8、出卖人还款凭证及房产证；9、房源核验受理回执及信息表；10、律师函；11、解除房屋买卖合同通知书及快递单；12、于秀林答复；13、北京市住建委存量房交易流程图；14、房源核验政策依据；15、资金监管政策依据；16、网签政策依据；17、商办类房屋新政；18、纳税及社保证明；19、经纪公司资质查询；20、证人证言。于秀林、景胜德对证据1至证据19的真实性均没有异议，对证据20的真实性不认可，证人证言存在矛盾。于秀林、被告景德胜向本院提交以下证据：1、房屋产权证；2、房屋买卖合同及补充协议、居间合同；3、贷款及还清贷款文件。郑源对上述证据的真实性均认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，郑源（买受人）与于秀林（出卖人）在北京和居房地产经纪有限公司（以下简称和居地产公司）的居间服务下，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定于秀林将位于北京经济技术开发区荣华南路7号院5号楼13层1605房屋及8幢-2层3-152号车位出售给郑源，房屋成交价格为510万元，规划设计用途为办公；房屋设有抵押，出卖人应于2016年12月1日前还清全部贷款并注销该房屋的抵押登记；出卖人应在2017年1月1日前过户当日将房屋交付给买受人，并约定于2017年1月1日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人应于2016年9月13日前支付定金80万元、于2017年1月1日前支付购房款261万元，剩余购房款169万元以贷款方式支付；双方任何一方逾期履行补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若出卖人构成根本违约情形，买受人有权以书面通知的方式解除合同，出卖人应在违约行为发生之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价的20％向买受人支付违约金；居间方收取买受人的所有费用不退还，由出卖人直接赔付买受人。2016年9月10日，郑源向于秀林支付定金20万元；2016年9月12日，郑源向于秀林支付定金60万元。2016年10月10日，郑源向于秀林支付购房款50万元。2016年11月14日，于秀林办理完毕涉案房屋的抵押权注销登记。2017年3月26日，北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋需要满足以下2个条件：1、名下在北京无住房或商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。郑源因不符合上述条件而无购房资格，合同无法继续履行。2017年4月14日、6月3日郑源向于秀林送达《解除房屋买卖合同通知书》，2017年6月8日，于秀林回函同意解除合同，但认为郑源未按期支付购房款构成违约。根据北京市住房和城乡建设委员会存量住宅交易-我要卖房（经纪成交版）流程，第一步房源核验公示，第二步合同签订，第三步资金监管，第四步转移登记、资金划转。在合同签订阶段：经纪机构需要指导买卖双方选择存量房自有交易资金监管银行（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行），并确认已在监管银行开立账户，协助买卖双方签订《存量房自由交易资金划转协议》，开立资金监管子账户。在资金监管阶段：1、买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户；2、房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。友情提示：1、自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金；2、如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在资金监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。根据北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布的《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。在本案审理过程中，经询问，于秀林、景胜德表示记不清何时将房屋解除抵押的情况告知郑源或居间方；于秀林、景胜德亦无法解释其认为涉案合同无法在约定期限内履行完毕并要求合同履行期限延期2个月的理由。于秀林、景胜德提供于秀林就诊情况证明无法提供银行卡。本院认为，郑源与于秀林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，双方均同意解除合同，本院予以确认，按照北京市二手房交易流程（经纪成交版），第一步房源核验公示，第二步合同签订，第三步资金监管，第四步转移登记、资金划转。涉案合同在办理第二步“合同签订”时未继续履行，故本案争议焦点在于违约责任的归属。在“合同签订”阶段经纪机构需要指导买卖双方选择存量房自有交易资金监管银行，并确认已在监管银行开立账户，协助买卖双方签订《存量房自由交易资金划转协议》，开立资金监管子账户。本案中，于秀林在合同履行期限内提出合同期限延后2个月，居间方自2017年1月10日起多次要求于秀林提供符合要求的工商银行卡号的情况下，于秀林分别以本人不在北京、身体不适、记不住银行卡号等原因予以推脱，以上事实均可证明于秀林、景胜德拒绝提供于秀林账户用以开设资金监管账户。需要指出的是，涉案房屋买卖合同系经纪成交版，买卖双方建立自由交易资金监管账户是合同履行的必备条件。于秀林、景胜德辩称郑源应采取自行交割的方式付款，即郑源直接将房款交给卖房人，不通过银行监管，无事实和法律依据，本院不予采信。郑源于2017年6月3日向于秀林行使解除权，该解除通知书于2017年6月5日送达于秀林，故双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年6月5日解除。景胜德系于秀林之夫，参与了诉争房屋的出卖并实际收取购房款，对房屋的出卖系明知，故应同于秀林共同承担赔偿责任。根据双方关于违约责任的约定，双方任何一方逾期履行补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若出卖人逾期履行补充协议第一条约定的义务超过30日的，构成根本违约情形，买受人有权以书面通知的方式解除合同，出卖人应在违约行为发生之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价的20％向买受人支付违约金；居间方收取买受人的所有费用不退还，由出卖人直接赔付买受人。于秀林、景胜德的行为构成违约，应承担违约责任。郑源要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求于秀林、景胜德返还定金80万元、购房款50万元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。关于郑源主张的中介费一节，根据违约金与损失依法不得并举之原则，本院将郑源主张的中介费损失在违约金中一并考虑。于秀林、景胜德提出郑源主张的违约金明显过高，请求法院予以酌减，本院结合其违约程度、给郑源造成的损失、双方的定金数额，酌定违约金为90万元。郑源主张于秀林、景胜德承担每日按房屋总价款万分之五从2017年2月1日起至款付清之日止的违约金，合同条款中关于该违约条款适用的前提是合同继续履行，即延期履行违约金，本案中双方解除合同，应适用解除合同违约金条款，且前述违约金已经足以弥补郑源的损失，故对于郑源要求于秀林、景胜德承担每日按房屋总价款万分之五从2017年2月1日起至款付清之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。于秀林、景胜德要求郑源承担违约金及贷款损失的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、郑源与于秀林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年6月5日解除；二、于秀林、景胜德于本判决生效之日起十日内返还郑源定金800 000元、购房款500 000元；三、于秀林、景胜德于本判决生效之日起十日内给付郑源违约金900 000元；四、驳回郑源的其他诉讼请求；五、驳回于秀林、景胜德的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47 500元，由于秀林、景胜德负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8030元，由于秀林、景胜德负担（已交纳）；保全费5000元，由于秀林、被告景胜德负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。