北京知名房产律师，本案比较简单。所以本律师在本案中就不详述了，本律师就简单介绍一下案情，一、原告和第三人于2012年和被告签订合同，购买被告房屋支付了首付款135万后原告父母入住。二、2013年由于原告资金问题和被告签订《解除协议》约定解除房屋购买合同并返还135万元的款项，但至起诉时被告一直没有返还相应款项，但房屋原告也没有交还被告。三、2018年原告起诉要求被告返还135万元房款，被告反诉要求支付占有使用费及使用期间的物业费，双方的诉讼请求均得到了法院的支持。 本案的原告胜诉可以说得益于双方在2013年签订的《解除协议》否则原告还可能承担违约责任，所以本律师提示房屋买卖过程中，任何变动必须签订书面协议，否则发生纠纷会给自己造成麻烦 上海市徐汇区人民法院民事判决书 （2018）沪0104民初6323号 原告(反诉被告)：张旭东，男。 被告(反诉原告)：柯耀明，男。 第三人：李艳，女。 原告张旭东诉被告柯耀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，经张旭东申请，本院追加李艳为本案第三人，后柯耀明提起反诉，公开开庭进行了审理。原告张旭东的委托诉讼代理人王戈，被告柯耀明的委托诉讼代理人吴海泉到庭参加诉讼。第三人李艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张旭东向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行补充协议约定内容，返还购房款共计135万元，及自2013年3月10日至今的利息，按同期贷款利率计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月23日，原告与被告、第三人达成上海市建国西路XXX号1301室房屋(以下简称系争房屋)的买卖意向，当天，原告支付定金15万元给被告，被告出具收据，并向原告交付系争房屋。2012年7月25日，原告、第三人与被告签订房地产买卖合同，总房价款为710万元，并以分期付款方式付款。后原告、第三人陆续向被告支付135万元(包括定金)，期间，被告将讼争房屋交付给原告，由原告父母居住使用。2012年11月4日，原告、第三人与被告签订终止协议，约定，终止履行买卖合同，被告于签署协议45日内返还135万元房款给原告及第三人。2013年1月8日，三方再次签订补充协议，约定，被告应于2013年3月10日前向原告及第三人返还购房款100万元，并在交接房屋钥匙当日在返还35万元。原告多次催促被告履行补充协议的约定，被告拒不履行的行为已严重违反了诚实信用的原则，故原告诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。柯耀明辩称，双方签订房地产买卖合同后，被告将系争房屋交付由原告父母入住，被告陆续收到原告、第三人共同支付的房款135万元，付款严重违约，后原告与第三人资金链断裂，无力支付剩余房款，2012年11月4日，双方签订终止协议，在被告准备履行终止协议时，原告称一时无法搬迁，要求给予三个月的搬家宽限期，双方于2013年1月8日签订补充协议，殊料，原告与第三人感情生变，原告、第三人均分别告知被告不得将前述135万元直接支付给对方，等双方厘清彼此间账务后，再行告知被告付款方式。然而，原告与第三人数年未能达成一致意见，原告继续占用系争房屋，被告曾约原告与第三人在外当面协商，未达成一致意见。后被告无数次联系原告，原告却避而不见。自2015年起至今，被告数度书面或短信催告原告及其家人迁出系争房屋，但原告置之不理。补充协议有表述原告应向被告支付房屋使用费6万元，和支付期限。被告不认可原告的理解方式。双方签订补充协议时对房屋的返还和款项返还都有预判，而本案致使房屋没有返还，钱款没有清退的事实和基础发生了变化。因为涉及到第三人权利，以法院裁决为准。李艳述称，其与张旭东原系恋爱关系。与柯耀明签订买卖合同后，前期房款都是原告支付的，后来原告资金链断了，原告父母也是退休收入不多，第三人出于合约精神及与被告朋友关系、面子问题，第三人开始陆陆续续付了房款几十万元，由于买受方原因导致与柯耀明协商终止买卖合同，在当时原告父母已经住到系争房屋中，原告希望能给一段时间，安置原告父母，第三人也是同意的，一起找了被告协商，后，原告没有地方安置父母，所以没有搬离系争房屋。签订补充协议的预期是买卖合同肯定终止了，预计也是3个月内就会搬。协商时还提出过不付租金，被告强烈不同意的。后协商后才确定租金是6万元。同时，被告担心一次性付款后原告不搬走，所以才会约定分两阶段还款。签订补充协议前后，双方分手。两年前，第三人拉着双方协商过的，想解决三个问题：一、原告是没有其他住房的，搬出去可能性不大。二、被告要求支付房屋使用费。三、第三人也付过房款的，所以现在要解决怎么分别退钱给第三人和原告。但是之后原告出国失联了，就没有结果了。现在就第三人了解下来，当时原告是在上海的。第三人出资不止原告提供的这些，有些钱是从第三人的卡上转账到原告卡上，再由原告付钱的。不同意将本案诉讼权利义务交由张旭东承受，不愿意参加庭审，第三人的权利将另案起诉主张。柯耀明向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付自2013年4月8日至2018年6月30日间房屋使用费1,100,537.50元，并支付自2018年7月1日起至实际搬离日止的房屋使用费(按19,130元/月计算)；2.判令原告向被告偿还三笔垫付的房屋物业管理费各为17,524.68元、12,531.60元及2,784.80元，合计32,841.08元；3.判令原告即日起腾空系争房屋；4.诉讼费用、保全费由原告承担。事实和理由：按照评估价格，这几年的使用费几乎吞并了135万元房款。2014年向原告主张权利。2016、2017年被告向原告及其父亲发公函、微信，要求结算后再退款，得到的结果是让被告去泰国找原告交接，故整个时间区间被告一直在要求原告搬离系争房屋，一直要求原告支付房屋使用费，仅付6万元使用费就能使用5年的系争房屋，与签订协议的目的不符，与情理不通，故被告的诉请是有依据，希望得到法院的支持。张旭东辩称，不同意被告诉请1，同意诉请2。根据补充协议约定，是由于被告筹措资金的原因，未向原告返还购房款。关于房屋使用费，约定了6万元。至今被告未向原告支付购房款，原告不应承担房屋使用费。关于诉请3，被告返还完全部购房款后，原告愿意搬离系争房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为柯耀明。2012年5月23日，原告与被告、第三人达成上海市建国西路XXX号1301室房屋(即系争房屋)的买卖意向，当天，原告支付定金15万元给被告，被告出具收据给张旭东，内容为，兹收到你方订购我方权属坐落于上海市徐汇区建国西路XXX号1301室房屋一户，今因特殊缘由，双方同意于三个月内就具体买卖细节另定协议，本笔订金计15万元，我方今同时交付该屋钥匙，视同交屋。2012年7月9日，张旭东转款20万元至柯耀明银行账户内。2012年7月25日，张旭东、李艳(乙方)与柯耀明(甲方)签订房地产买卖合同，约定，系争房屋建筑面积174.06平方米，房地产转让价款为710万元，乙方的付款方式和付款期限为：(一)甲方确认收悉乙方于2012年7月9日前以现金及汇款方式支付的定金35万元，(二)乙方应于2012年7月21日前向甲方以银行转账方式支付购房款100万元，(三)乙方应于2012年9月15日前向甲方以银行转账方式支付购房款345万元，(四)乙方应于2012年11月25日前向甲方以银行转账方式支付购房款30万元；甲方已于6月1日收到乙方定金15万元，即日向乙方交付该房地产。合同签订后，2012年7月30日，张旭东转款40万元至柯耀明银行账户内；2012年8月13日，李艳转款15万元至柯耀明银行账户内；2012年9月12日，张旭东转款25万元至柯耀明银行账户内，2012年9月25日，柯耀明出具收据，收到张旭东、李艳以现金、本票方式支付的部分楼款25万元。2012年9月25日，张旭东转款10万元至柯耀明银行账户内。2012年11月4日，张旭东、李艳(乙方)与柯耀明(甲方)签订终止协议，约定，双方确认终止履行买卖合同，甲方确认截至本协议签署之日止，分期收到乙方现金、银行转账、支票方式支付的购房款累计135万元，乙方确认自6月1日起，已经入住标的房屋，直至乙方迁离标的房屋之前，相应产生的物业管理费、水电费……等等相关费用得由乙方承担，若乙方于前述期间产生的修缮费用由乙方自行承担，甲方应于签署协议45日内向乙方返还房款100万元，剩余35万元甲方应于乙方迁离标的房屋后当日内返还给乙方，乙方出具相应收据，若甲方未能按时向乙方返还前述购房款，则按照银行利息加计逾期利息，乙方指定收款账户如下：账户名为张旭东，…；乙方应于本协议签署之日起开始筹备迁离标的房屋的相关事宜，应于甲方向乙方返还100万元购房款之日起15日内迁离标的房屋，双方签订房屋交接确认书，如乙方逾期迁离标的房屋，则按照标的房屋的日租金市场价1倍支付向甲方支付占用房屋的使用费，乙方不再对标的房屋拥有任何权利，双方按照前述条款履行各自义务，惟若甲方不能于本协议签署60日内全额返还乙方已付购房款，则双方得另行洽商标的房屋的买卖协议。2013年1月8日，张旭东、李艳(乙方)与柯耀明(甲方)签订补充协议，约定，1.鉴于甲方筹措资金的原因，甲方最迟应于2013年3月10日前向乙方退还已付购房款100万元，剩余乙方购房款35万元(扣除下述第二条房屋占用使用费6万元，即29万元)应于乙方向甲方交付标的房屋钥匙当日支付给乙方；2.经甲乙双方协商一致，自甲方向乙方交接房屋之日起至甲方向乙方退还全部已付房款之日止，乙方应向甲方支付占用标的房屋的使用费6万元，因甲方筹措资金期间所产生的标的房屋使用费甲方不再主张，因未能取回已付购房款产生的相应损失乙方不再主张。2016年10月11日，柯耀明向张旭东发出通知函，催讨房屋占用费、物业管理费、返还房屋。2014年9月10日、2016年9月13日、2018年5月，上海新盛元物业管理有限公司分别起诉柯耀明要求支付系争房屋的物业管理费，本院(2014)徐民四(民)初字第942号民事判决书判决，柯耀明支付2012年8月21日起至2014年8月20日止的物业管理费16,709.76元、违约金33.42元、承担案件受理费221.50元及公告费560元；本院(2016)沪0104民初29891号民事调解书明确，柯耀明支付2014年9月至2014年12月及2015年7月至2016年8月的物业管理费计12,531.60元；上海新盛元物业管理有限公司于2018年5月25日书写起诉状，要求柯耀明支付2016年9月至2016年12月间的物业管理费计2,784.80元，2018年6月13日，柯耀明支付物业管理费2,784.80元。另查明，2016年3月14日，柯耀明发短信给张旭东父亲，希望联系张旭东关于还款期交房的事宜。2018年2月18日，张旭东又发短信给张旭东父亲，询问搬房事宜。2017年7月26日，柯耀明发公函给张旭东的父亲，要求搬房、付清物业管理费及房屋占用费等事宜。以上事实，除双方庭审的一致陈述外，另有张旭东出示的房地产买卖合同、收据及付款凭证、终止协议、补充协议、公函、信息截屏、笔录、民事判决书、民事调解书、起诉状；柯耀明出示的收据、上海市房地产权证及房地产买卖合同、终止协议、补充协议、付款凭证、银行流水单、浦东法院的通知等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。审理中，根据柯耀明的申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市建国西路XXX号1301室房屋自2013年4月8日至2018年7月4日间每月房屋使用费进行司法鉴定，鉴定意见为，2013年4月8日至2013年12月31日间每月房屋使用费平均标准为14,450元，2014年1月1日至2014年12月31日间每月房屋使用费平均标准为15,970元，2015年1月1日至2015年12月31日间每月房屋使用费平均标准为17,400元，2016年1月1日至2016年12月31日间每月房屋使用费平均标准为18,840元，2017年1月1日至2017年12月31日间每月房屋使用费平均标准为19,400元，2018年1月1日至2018年7月4日间每月房屋使用费平均标准为19,130元，经质证，原、被告、第三人均表示无异议。本院认为，张旭东、李艳与柯耀明签订的房地产买卖合同、终止协议、补充协议系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。三方补充协议虽然约定了柯耀明应于2013年3月10日前退还房款100万元，同时约定剩余房款35万元的退还的同时交还系争房屋的钥匙，但未约定剩余房款及交还系争房屋钥匙的履行期限，现张旭东、柯耀明至今均未提供自己积极履行补充协议约定义务的充分证据，至于柯耀明在2016年、2017年向张旭东催讨房屋使用费、催促交房等，仍未提供其积极履行退还房款义务的充分证据。根据张旭东提供的付款凭证可证明李艳也支付了部分房款，现李艳明确表示不同意将其诉讼权利义务由张旭东承受，根据补充协议约定，张旭东要求柯耀明继续履行补充协议退还房款135万元之诉讼请求，本院难以支持，但柯耀明应将135万元房款退还给张旭东、李艳。张旭东要求柯耀明支付135万元房款利息，不符合补充协议的约定，本院不予支持。柯耀明反诉要求张旭东参照司法鉴定意见书支付房屋使用费，不符合补充协议的约定，但张旭东应按补充协议的约定向柯耀明支付房屋使用费6万元。柯耀明要求张旭东支付物业管理费，张旭东表示同意，并无不当，本院予以支持。柯耀明要求张旭东腾空房屋后交还给其，符合补充协议的约定，本院予以支持。第三人李艳经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、柯耀明继续履行与张旭东、李艳签订的补充协议，于本判决生效之日二十日向张旭东、李艳退还购房款1,350,000元；二、张旭东于本判决生效后二十日内腾空上海市建国西路XXX号1301室房屋交还给柯耀明；三、张旭东于本判决生效之日起二十日内向柯耀明支付占用房屋的使用费60,000元；四、张旭东于本判决生效之日起二十日内向柯耀明支付物业管理费32,841.08元；五、驳回张旭东的其余诉讼请求；六、驳回柯耀明的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，减半收取计8,475元，保全费5,000元，合计13,475元，由张旭东负担1,800元，柯耀明负担11,675元。反诉受理费7,975元，由张旭东负担598元，柯耀明负担7,377元。司法鉴定费19,000元，由柯耀明负担。如不服本判决，张旭东、李艳可以在判决书送达之日起十五日内，柯耀明可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。