【北京房屋买卖律师】
房屋买卖，风险到底谁来承担？风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物毁损灭失，具体到房屋买卖合同履行过程中，就是在双方均无过错的前提下（大风、洪水造成房屋损毁），风险造成的损失由谁承担。讨论风险承担的前提是合法有效的买卖合同，在合同无效的前提下（比如买卖违章建筑），根据《合同法》规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。存在合法有效的买卖合同，接下来需要判断“交付”这一关键要素，根据《合同法》第一百四十二条规定，标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，在交付之后，由买受人承担。对于房屋买卖而言，物权变动采“登记生效”主义，所以往往会出现所有权和风险分离的情况，即签订买卖合同，尚未办理过户手续，就将房屋交付到买受人手中，这时买受人并不享有房屋的所有权，但是需要承担发生在房屋上的风险。当然，如果交付的房屋因质量不符合要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物，由此造成的风险由出卖人承担。具体可以参考《商品房买卖合同司法解释》第11条，《合同法》第148条。
当事人信息：
原告：张某1，男，汉族，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
被告：王某1，男，汉族，住XX市XX区XX街道XX号，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告张某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年X月XX日签订的门面房买卖合同无效；并判令被告返还原告购房款568000元和利息。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年X月份被告将位于XX市XX镇X街XXX国道路西的三间上下三层的门面房一套出卖给原告，后于2017年X月XX日签订的门面房买卖合同。原告把全部房款568000元支付给被告。当时被告承诺房屋手续齐全，但后经了解，该房屋系违章建筑。为此原告诉至法院，判如所请。
被告辩称：
被告王某1辩称，原告诉状中所诉均不属实，法院应当判决驳回对原告的无理诉讼请求，具体理由如下：一、被告王某1与原告张某1之间虽然签订了房屋买卖合同依法成立的合同，且原告对房屋现状是明知的。原被告互为邻居几十年，原告对该房屋的建造和产权状况是明知和应知的，原告已经充分了解该房屋具体状况后，自愿购买的。该合同第十二条约定“本合同自甲乙双方签字之日起生效”。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，为此双方签订合同已生效。二、被告已经完成交付，且收到价款，原被告之间的合同亦履行完毕，该房屋产权已发生转移。《合同法》第一百四十二条规定和本合同第六条约定；房屋所有权的拆迁风险和毁损、灭失的风险，在交付之后由买受人承担。故该涉案房屋因政府行为造成拆迁的风险应当由原告承担。三、关于房屋被拆迁经济损失承担风险问题，本次房屋灭失是政府行为，且政府部门是否补偿尚不明确，该房屋灭失属不可抗力，被告不存在违约行为，原告应自行承担风险，与被告无关。基于上述理由，被告认为，原告诉求偿还购房款和利息损失的主张没有事实依据和法律依据。
审理查明：
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年X月份被告王某1将位于XX市XX镇X街XXX国道路西的三间上下三层的门面房一套出卖给原告张某1，原、被告双方于2017年X月XX日签订的门面房买卖合同一份，该合同主要内容：甲方（卖方）：王某1，乙方（买房）张某1，双方约定：将位于XX市XX镇X街XXX国道路西三间三层房屋一套；房款总售价为568000元整；甲方承诺在本合同生效之日起将房屋交付给乙方并在交付前腾空该房屋；房屋毁损、灭失的风险，自房屋正式交付之日权利转移之日起转移乙方；该房屋正式交付时，甲方保证水通、电通、陆通。此房不得出现与家属、子女亲属或者周边邻居有任何纠纷，甲方应保证该房屋所有权、土地使用权等没有任何纠纷，否则由甲方承担全部责任，并处理到位；本合同自甲乙双方签字之日起生效。原告张某1先后共支付购房款568000元，被告王某1于2016年X月XX日将房屋交付原告。原告该房闲置一段后将房屋出租至房屋被政府拆迁。原告把拆迁出的门窗等物予以变卖。2019年X月XX号因该涉案房屋建在河道的防洪堤上属违法建筑物予以强制拆除。为此，原告诉至法院要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求被告返还原告的购房款及占用期间的利息。
裁判结果：
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国防洪法》第二十二第二款之规定，判决如下：
一、确认原告张某1与被告王某1于2017年X月XX日签订的《门面房买卖合同》无效。
二、被告王某1于本判决生效之日起十日内返还原告张某1购房款340800元（568000元×60%)。
三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。
案件受理费9480元，由原告张某1负担3792元，被告王某1负担5688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖的风险负担纠纷。《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；《防洪法》规定，禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同虽然是双方的真实意思表示，但该房屋所占用的土地为河道防洪堤的土地，没有取得土地使用权证和建设工程规划许可证，所以双方签订的房屋买卖合同因违反上述法律的强制性规定而无效。合同无效后，根据《合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋被有关部门确定为违章建筑并已经强制拆除，其财产损失的责任应有当事人在各自过错责任范围内予以承担。被告王某1明知自己的房屋建在河道防洪堤土地上，不具备合法产权，而将其出卖给原告张某1，本身具有明显过错责任；原告张某1在涉及此项重大交易的过程中，明知对方没有合法产权而进行交易，破坏了合法有序的房地产市场管理秩序，所以也应该承担相应的过错责任，故法院酌定判决被告返还原告购房款总额的60％。