【房产律师】2018年1月7日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告将其所有的位于天津市武清区大良镇XX房屋转让给原告，原告为北京人，买卖价款为600000元，当日原告给付被告房款400000元，余款于年底前付清，然后原、被告办理房屋过户登记手续。后经原告到武清区房管局核实该房屋为集体产权，不能给该房屋办理买卖过户登记手续，原告不能取得房产证。为此原告与被告进行多次交涉，并要求与被告解除《房屋买卖协议》，但遭到被告拒绝。需要指出双方自从签订《房屋买卖协议》后，原告便花费20余万元装修了该房屋，造成原告巨大的经济损失。原告因获得不到房屋所有权，《房屋买卖协议》已无实际意义，故起诉。
【法院判决】
法院认为，当事人订立和履行合同不能违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房屋买卖协议》中所涉及的房屋系在集体土地上建造，且没有产权证，为小产权房，而原告并非涉诉房屋所在村的集体经济组织成员，双方之间转让房屋的行为为我国法律、行政法规所禁止，故原、被告签订的《房屋买卖协议》应属无效。本案中，原、被告在签订合同过程中均未考虑土地权属性质、原告是否属于房屋所在村的集体经济组织成员的问题，造成合同无效双方均有过错，原、被告双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。
【法律评析】
一、先来说下什么是 “小产权房”。指在农村集体土地上建设的房屋，是由乡政府或村政府颁发产权证，由于乡产权房没有国家认可的合法大产权，故，“小产权房”也叫“乡产权”，该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在建设主管部门也不会给予备案。所谓的乡镇政府颁发的产权证亦不是法律上规定的不动产权属登记凭证，不是真正合法有效的产权证。通俗的说，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。与农民合法所有的农村自建房屋不同，自建房是农民自己在属于自己的宅基地上盖的房子。
二、法律依据：
国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。据此，小产权房买卖协议无效。由于我国坚持“地随房走”原则，因此即使买卖合同只规定了房屋买卖内容，但实际上也涉及对土地使用权的处理。而小产权房的土地性质为宅基地，属于农民集体所有。根据我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除此之外，我国还配套出台了很多政策均禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地，小产权房的买卖将违背这些政策。
《中华人民共和国合同法》第五十八条之“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”， 因此，法院最终判决只返还了400000元购房款及利息损失。
三、关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中大多数法院认为买卖合同无效。因此，对于那些投资小产权房期待“转正后”获取高额回报的人来说，风险无疑是巨大的。因为即使小产权房“转正”，购房者也要补缴相关的土地出让金，实现集体土地与国有土地“同地、同权、同价”。
四、购买小产权房会面临哪些法律风险？
1、无法取得房屋使用权：小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。
2、不能办理房产证：关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
3、不能上市交易：小产权房不是商品房，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。
4、没有质量保证：小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。
5、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。
6、另外，关于小产权房查封的问题，小产权虽然没有产权证，但同样可以被依法查封，只是暂时无法处置而已。
前些年掀起了一阵“小产权房”的购买热潮，至今为止依旧没有散去， 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，然而近年来，除了部分因房价高涨而不能负担“大产权房”的购房者，越来越多的购房投资者也加入到投资小产权房的队伍中，这就不可避免的会出现相关法律纠纷。