【北京房产律师】物业预售福利房却反悔，违约责任还是缔约过失责任？
当事人信息
原告：张某
被告：某社区物业管理处
案情介绍
某社区为缓解本社区居民居住需要，决定在辖区内的国有划拨土地上新建福利房。该项工作由社区物业管理处负责实施。2007年3月，物业管理处决定以非营利方式集资建房并予以公告。公告规定，购房者为社区居民，每户预交房款，并可按照预交房款先后顺序挑选房屋坐落、单元、楼层等。房屋竣工交付时，购房者再把余款补齐。公告并未对个人购房套数作任何限定。该社区居民张某看到公告后，预购了两套房屋并交纳了房屋预付款。
后来，物业管理处发现社区居民购房踊跃，交款预购房屋数量远超拟建房数量，但土地有限，短期不可能建造更多楼房。社区居委会遂作出决定，每户限购一套房屋，对购买多套房屋者预交款超出部分予以退还，并按照同期银行贷款利息给予补偿。物业管理处按照决定内容再次张榜公告。
2009年8月，物业管理处向张某交付了一套预定房屋，并通知包括张某在内的多交房款居民领取相应款额。张某认为物业管理处应当向其交付预定的2套房屋，不同意退房退款。其后看到物业管理处无法履行预定的第二套房屋的交付义务，遂要求物业管理处支付违约金。
律师总结
该案，被告有交付房屋的义务，原告有预交房款，并在收取房屋后补齐房款的义务。被告筹资建房和限购的意思表示都通过公告形式发布。根据集资建房的公告，购房者必须为小区的居民，居民预交80%房款即可按照交款的先后顺序选择房屋的坐落、单元和楼层等，到房屋竣工交付时再把余款补齐。合同标的物即房屋的面积、户型等并不明确。原告按照第一次公告预交首付款，订购了两套房屋。后，被告第二次发布公告进行限购，原告未作反应。在房屋竣工交付时，被告向原告交付了一套预定房屋，并再次通知原告领取相应款项。原告不同意退房并在得知第二套房屋不能交付时，要求被告支付违约金。
原被告双方形成买卖合同关系。被告不能依约向原告交付房屋的行为看似违约，而实际上被告在居委会作出限购的决定后，就及时发布了公告，这时房屋买卖还处在预购阶段，也就是说房屋买卖合同尚未成立，除此之外，合同标的物和双方的权利、义务等并不确定也表明合同的不成立。违约责任是发生在合同履行过程中的一种责任，显然被告承担的不应是违约责任。那被告应该是什么责任呢？
我国《合同法》第42条规定确定了当事人的缔约过失责任。这种责任区别于违约责任，是发生在缔结合同过程中的责任。其成立必须具备以下四个要件：1、缔约一方受有损失；2、另一方违反先合同义务；3、违反先合同义务者存在过错；4、违反先合同义务的行为与该损失之间有因果关系。本案中，被告在合同缔结过程中存在过错，并导致合同不能成立，给原告造成了损失，应当承担缔约过失责任。而且缔约过失责任是法定责任，当事人只需赔偿损失。因此，被告需赔偿原告购买一套房屋后剩余的预付款及剩余预付款的利息（按同期贷款利率支付）。