【北京房产律师】商品房买受人可否以房地产公司宣传虚假为由申请法院撤销房屋买卖合同？
《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而即将实行的《民法典》第一百四十八条和第一百四十九条也对此做了新的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”
在商品房销售过程中，房地产开发商的相关宣传、价格公示行为被有关行政职能部门认定属于违法行为并作出相应行政处罚，房屋买受人据此主张房地产开发商的上述违法行为构成欺诈要求撤销合同的，并不必然会得到法院支持。法院在审理时会着重考察买受人在签订商品房买卖合同时是否因为房地产开发商的相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。如果买受人并未因房地产开发商的相关行政违法行为对合同内容产生错误认识，亦未在违背真实意思情况下签订购房合同的，则法院将不会支持其撤销合同的诉求。
当事人信息
原告：刘某，男，1982年*月*日生，住江苏省靖江市某镇某村。
原告：韩某，女，1981年*月*日生，住江苏省靖江市某镇某村,系刘某之妻。
被告：靖江市某房地产开发有限公司，住所地在江苏省靖江市通江路**号。
案情介绍
靖江某房地产公司系泰州市某房地产开发有限公司投资设立的法人独资有限责任公司，主要负责开发“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月和10月被告对包括本案1002室在内的待售房屋的销售价格按照行政管理规定在靖江市物价局进行了备案，2013年9月18日取得了《商品房预售许可证》。被告在宣传彩页广告上称“精装洋房惠后均价7380元/m2”、“约95-142m2电梯精装洋房，82%得房率”等。
2013年10月19日，上述楼盘开盘，被告以“按揭原价”及“惠后价”的两种标价方式，对所有销售房屋价格进行了公示，其中公示的1002室的“按揭原价”为839092元、“惠后价”为689020元，对“备案价”823000元未公示。当日，原告与被告签订《靖江碧桂园认购书》，对原告拟向被告购买的具体房号、建筑总面积、套内面积、公摊面积、房屋单价、总价、付款时间及方式、签订合同时间等进行了约定，原告向被告支付定金1万元。2013年10月30曰，原告按认购书约定与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买1002室，建筑面积95.7平方米、套内面积72.91平方米、房屋价款计689020元。2014年2月8日前原告按约付清了房款，其中446000元系贷款。
2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局认为:靖江某房地产公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行了不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；其在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。据此，责令该房地产公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。
2014年9月23日，靖江市物价局认定:靖江某房地产公司6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并依此“按揭原价”为基础进行打折销售。而《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第五条第二款规定:“已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。”第十五条规定：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”靖江某房地产公司的行为违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》的相关规定，属于《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项所规定的“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不正当价格行为，据此对其处以15万元的行政处罚。
原告诉称
2013年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江碧桂园房屋，售价689020元。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（其中贷款446000元）。后经人举报，靖江市工商局认定被告在销售商品房前后，虚构“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等广告词，构成虚假宣传，对被告进行了处罚。开盘当日，被告违反商品房价格公示的有关规定，隐瞒向物价部门备案的价格，自行杜撰所谓“按揭原价”，然后以该“按揭原价”进行打折优惠，而不是按“备案价”打折优惠。被告通过虚标原价、虚假优惠、虚假折扣、虚假得房率等手段欺诈原告、多收取原告的房款，此行为构成了价格欺诈。靖江市物价局对被告价格欺诈的行为亦作出了认定及处罚。被告除实施上述广告欺诈和价格欺诈外，还宣称其系“全国房地产十强企业”、“千亿房企”，而实际上系2013年1月设立的注册资金为1亿元的房地产企业，对原告构成合同主体欺诈。此外还存在其他违法行为，如未在正式销售的5日前一次性公开全部预售房源并按申报备案价格明码标价对外销售；故意拖延开盘时间、捂盘惜盘，造成房源紧张的假象;利用格式化合同要求先交足房价30%的房款才能看到和签订售房合同的方式，设置陷讲诱骗、套牢、诱使购房者上当等。综上，原告的真实意思是向被告购买属于“房地产率达到82%”，并享受了较大价格优惠的房屋。被告的上述种种欺诈，使原告违背了上述真实意思与之签订了《商品房买卖合同》。故请求依法撤销原、被告于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告购房款689020元，赔偿利息损失31629元。
被告辩称
原告所述其与我公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定付清了购房款689020元(其中贷款446000元）属实。我公司在商品房销售前后所进行的广告宣传是有事实根据的，虽然工商局认定虚假广告并进行了处罚，但我公司并未构成欺诈。我公司开发建设的商品房价格属市场调节价，不属政府定价或政府指导价，我公司按相关要求对待售商品房向物价部门进行了价格备案，供公众查询，但并不意味着政府拥有对商品房的定价权，且法律并未强制性规定应按备案价销售。我公司根据商品房的品质、地段、户型、朝向、市政配套等因素，确定商品房的销售原价。在原价的基础上，按优惠条件确定优惠后的价格，即“惠后价”。我公司在开盘时公示了“按揭原价”及“惠后价”，并以“惠后价”与原告签订了《商品房买卖合同》，对原告未构成欺诈。得房率在买卖合同中有明确约定，原告在与我公司签订合同时是明确知晓的，关于得房率我公司亦未对原告进行欺诈。原告称我公司以虚标原价、虚假优惠、虚假折扣、虚假得房率等手段欺诈原告均不是事实。原告与我公司签订房屋买卖合同的真实意思，只能依据双方签订的房屋买卖合同的内容,而不能听凭原告事后的口头陈述，并根据其U头陈述而认定原告在签订房屋买卖合同时违背了其真实意思。原告与我公司签汀的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,请求判决驳回原告的诉讼请求。
一审法院裁判理由
我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷人错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。
本案争议的主要焦点是：被告靖江碧桂园房地产公司在与原告签订商品房买卖合同的过程中是否实施了导致原告陷入错误认识并在违背其真实意思情况下签订商品房买卖合同的欺诈行为。
首先，靖江某房地产公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等。其次，被告靖江碧桂园房地产公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。被告并未对包括原告在内的购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政法规对此亦无强制性规定。故原告主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。最后，被告虽然在彩页广告上宣称得房率82%，但在原、被告签订的《靖江碧桂园认购书》中即明确载明了原告购买房屋的建筑总面积、套内面积，故被告并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收原告购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，不能认定原告主张的其因被告的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。原告以被告对其实施了“广告欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，法院不予支持。
一审裁判结果
驳回原告刘某、韩某的诉讼请求。
刘某不服一审判决，向泰州市中级人民法院提起上诉
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案争议的焦点为：靖江某房地产公司在销售房屋过程中实施的行为能否认定为合同法第五十四条第二款规定的欺诈行为，刘某是否因为靖江碧桂园房地产公司的行为产生错误认识而违背真实意思签订案涉合同；刘某以靖江碧桂园房地产公司的行为构成欺诈为由主张撤销案涉合同、被上诉人返还购房款并赔偿利息损失有无事实和法律依据。
当事人之间签订买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。靖江某房地产公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为，虽被相关行政管理部门依法认定为虚假宣传、不当价格行为并处以相应行政处罚，但是，上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”
据此，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，被告靖江某房地产公司关于企业资质、商品房热销程度、价格优惠等方面的宣传虽存在不实之处，对于刘某的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，故并没有导致刘某对其实际签订的合同内容产生错误认识。
首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。靖江某房地产公司在本案中的广告宣传及价格公示行为并非直接影响刘某决定是否购买的关键性因素，更非唯一性闵素。其次，案涉合同中对与刘某签订合同的出卖方为靖江某房地产公司是明确的，对刘某所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此,靖江某房地产公司的广告宣传、价格公示等案涉行为并未使刘某对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，靖江某房地产公司不构成对刘某的欺诈，刘某以合同法第五十四条第二款规定要求撤销买卖合同不符合法律规定，故无法得到法院的支持。