【北京房屋律师】
房屋买卖，定金如何规定。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。①债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金②当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。③定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十④出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。⑤定金与订金有明显的区别，订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行的也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
当事人信息：
原告：刘某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告诉称：
原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令李某1返还刘某1购房定金10万元；2、本案诉讼费由李某1承担。事实与理由:2017年2月4日,刘某1与李某1签订《房屋买卖合同》。2017年2月7日，刘某1与李某1签订《合同解除协议》，协议约定：甲方不追究乙方应赔偿的总房款的20%的违约金责任。甲方收到乙方的购上述房屋的定金100 000元整，按照当初协议约定，甲方暂不予以退还，如果甲方最终可以顺利卖房换房，再自愿适当返还乙方一些作为补偿。现李某1已经顺利卖房换房，拒不返还购房定金10万元，故诉至法院，请求法院依法判决。
被告辩称：
被告李某1辩称，不同意刘某1的诉讼请求。1、在《合同解除协议》中，双方没有约定，原告起诉被告返还购房定金，没有事实与法律依据。2、原告违约在先，违约行为是原告2019年2月6日提出单方解约，理由是无法承担贷款。双方解除房屋购买协议时，被告根据原告具体情况，已经作出让步，免除原告应当承担的20%购房款的违约金责任。3、原告的违约行为造成被告未顺利卖房换房，且造成被告各项损失。根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,被告在“3.17房屋政策”出台后只能办理25年公积金贷款，被告每月至少还贷款4921元。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月4日，刘某1与李某1签订《房屋买卖协议》。2017年2月7日，刘某1与李某1签订《合同解除协议》，协议约定：甲方不追究乙方应赔偿的总房款的20%的违约金责任。甲方收到乙方购上述房屋的定金100 000元整，按照当初协议约定，甲方暂不予以退还，如果甲方最终可以顺利卖房换房，再自愿适当返还乙方一些作为补偿。2017年2月8日，李某1将房屋卖出。2017年2月20日，李某1购买新房。若刘某1按照原合同履行，2017年2月6日，李某1可购买新房。因刘某1存在违约行为，导致李某1未能顺利卖房换房，公积金贷款期限由30年减少为25年。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：
被告李某1返还原告刘某1购房定金*万元（于本判决生效后七日内履行）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由原告刘某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案涉及到合同解除后的定金返还问题。首先，刘某1与李某1签订的《房屋买卖协议》及《合同解除协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定，全面履行相关义务。刘某1在合同履行期间单方明确表示不再履行合同，应当承担违约责任。其次，虽双方已经达成合同解除协议，约定免除刘某1应当承担的20%购房款的违约金责任。但是《合同解除协议》约定，甲方暂不予以退还，如果甲方最终可以顺利卖房换房，再自愿适当返还乙方一些作为补偿，所以法院综合考虑案件的证据及相关事实，依据公平原则和诚实信用原则，当事人主观过错等因素，确定了甲方退还定金的比例。