【北京房屋抵债律师】
以房抵债，效力如何判断。以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或第三人所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。在确定以房抵债的效力时，需要以抵债发生的时间为标准进行分类。若抵债发生在债务履行期届满前，实务中认为债务履行期届满前约定的以物抵债参照禁止流押、流质的相关规定而无效（《物权法》一百八十六条）。具体分为以下三种情况：如债权人以债务人违反以房抵债的约定而要求继续履行以房抵债协议或对所抵之房主张所有权的，将不会得到人民法院的支持。当事人在债务未届清偿期之前达成以房抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以房抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征。因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院将不予支持。若抵债发生在债务履行期届满后，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。具体分为以下二种情况：债务清偿期届满后当事人达成以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应予支持。当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院将不予支持。
当事人信息：
原告：王某1，男，1971年12月20日出生，汉族。
被告：陈某1，男，1971年10月9日出生，汉族。
原告诉称：
原告王某1向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款261.89万元；2.被告自2013年1月1日起，按照年利率30%支付利息，至欠款还清时止；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年10月22日，因被告陈某1未归还以前所借款项，双方达成还款计划，确认截止还款计划签署之日，陈某1共欠原告本息合计600万元，分三次付清，签署还款计划当日偿还50万元，2015年10月30日前偿还50万元，2016年1月31日偿还500万元。如陈某1未能按约定还款，则自2013年1月1日起，按月利率2.5%支付利息，至欠款还清时止。后陈某1分别于2015年10月、11月两次共支付原告100万元，第三笔款500万元至今未支付。经催要，陈某1于2016年11月以房抵债238.11万元，剩余欠款261.89万元至今未偿还，故原告诉至法院。
被告辩称：
被告陈某1辩称，欠原告261.89万元属实，但不同意支付利息。以房抵债238.11万元是在2016年3月开始办理相关手续，2016年11月是原告实际拿到房屋所有权证的时间。
审理查明：
经审理查明，被告陈某1及其子陆续有向原告王某1借款行为。2015年10月22日，原告、陈某1、许某1签订《还款计划》。约定原告与陈某1确认截止还款计划签署之日，陈某1共欠原告本息合计600万元，分三笔付清，签署还款计划当日偿还50万元，2015年10月30日前偿还50万元，2016年1月31日偿还500万元。同时约定，如陈某1未能按约定还款，则自2013年1月1日起，以欠款金额为本金，按照月利率2.5%支付利息，至全部欠款还清时止。许某1作为担保人，提供连带保证责任。《还款计划》签订后，陈某1偿还前两笔款项共计100万元，第三笔款500万元未予偿还。后经协商，陈某1以房抵债238.11万元，原告于2016年11月22日取得抵债房屋的产权证书。余款261.89万元，陈某1至今未归还。上述事实，有原告提交的《还款计划》等证据材料及原告王某1、被告陈某1的陈述意见在案佐证。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈某1于本判决生效后十日内向原告王某1偿还借款二百六十一万八千九百元。
二、被告陈某1于本判决生效后十日内按照年利率24%向原告王某1支付利息（2013年1月1日至2016年11月21日止，以五百万为本金计算；2016年11月22日至实际付清之日止，以二百六十一万八千九百元为本金计算）。
三、驳回原告王某1其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72 632元，由原告王某1负担8500元（已交纳），被告陈某1负担64 132元（本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由原告王某1负担（已交纳）。
律师总结：
本案涉及到民间借贷与以房抵债的问题。值得注意的问题有三：一是合法的民间借贷关系受法律保护，本案中，陈某1向原告借款后未及时还款，经与原告确认本息为600万元后，签订《还款计划》，现还款期限届满，陈某1尚欠原告借款261.89万元，所以该欠款理应及时给付。二是民间借贷的利息计算，根据《民间借贷司法解释》规定，年利率在24%以内的部分受到法律的保护，所以对原告要求按年利率30%计算支付利息的请求，法院没有支持。第三是以房屋抵偿欠款的行为，虽然本案中并未发生纠纷，但是司法实践中，以房抵债、代物清偿、让与担保、后让与担保的纠纷很多，一般需要结合债务到期时间、抵债时间、以物抵债的性质等问题进行分析，比如实务中普遍认为以物抵债的调解书不能引起物权变动的效力。