【北京房屋买卖律师】
“一房二卖”，如何认定房屋的所有权。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，根据我国《物权法》与《合同法》的规定，不动产的物权变动采“登记生效”主义，所以办理过户登记的买受人取得所有权，未登记的买受人只能向出卖人主张债权。关于“一房二卖”中合同履行的问题：已经办理房屋过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持；两个买受人均未办理房屋过户登记手续的，支持已经办理房屋预告登记手续的房屋所有权人的请求；既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已经先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持；均未办理房屋过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应得到支持；如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应得到支持。当然，对于主张债权的买受人，往往会因为房屋在法律上不能继续履行而要求对方赔偿违约金，在数额上，一般有约定的按照约定，没有约定或者约定过高、过低，可以诉讼请求法院根据实际履行情况进行裁判。
当事人信息：
原告：郑某1，男，1980年7月4日出生，汉族。
被告：吴某1，女，1984年2月10日出生，汉族。
被告：秦某1，男，1986年4月19日出生，满族。
原告诉称：
原告郑某1向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》；2.判令二被告给付原告违约金，违约金按照合同约定的30%计算，即108万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，二人从XX集团北京XXXX有限公司（以下简称XXXX公司）处订购了坐落于XX区X号楼X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）一套，后向XXXX公司交纳了定金。2018年5月22日，原告与二被告签订《房屋买卖协议书》，二被告把涉案房屋转让给原告，房屋总面积101.34平方米，合同约定房屋总价1847493元。《房屋买卖协议书》签订当日，原告向二被告转账支付房款185万元，二被告向原告出具了收据一张。后二被告未从XXXX公司处实际成功购买涉案房屋。2018年11月，二被告向原告退还了185万元房款，但未退还房款被二被告占用期间的利息。因二被告未从XXXX公司处成功购买涉案房屋，导致二被告无法将涉案房屋出售给原告，致使原告与二被告签订的合同目的无法实现，二被告构成根本违约，原告具有法定解除权有权要求解除合同，并要求二被告承担违约责任，故诉至法院。
被告辩称：
被告吴某1、秦某1辩称，原告所述《房屋买卖协议书》属实，但签订合同前，原告即已经明知涉案房屋未取得产权，在原告交款后，该款交至XXXX公司，但XXXX公司一房二卖，二被告为此向北京市XX区建委提出信访，后提起诉讼，要求XXXX公司协助办理涉案房屋的网签手续，但XXXX公司一直未予办理，后二被告的诉讼请求被法院判决驳回，此后二被告及时退还了原告购房款。综上，二被告认为合同不能履行并非二被告的原因，二被告无违约意思，现因不可抗力致使合同无法履行，二被告同意给付原告房款被二被告占用期间的银行利息，不同意原告的其他诉讼请求。
审理查明：
本院经审理认定事实如下，2018年5月22日，甲方吴某1、秦某1与乙方郑某1签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方同意出售甲方所在的位于北京市XX区X号楼X单元X室的房产给乙方。该房屋户型为三室一厅一卫一厨，建筑面积101.34平方米……二、甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币1847493整……三、甲方须提供该房屋购房协议、购房发票及房本原件等相关所有证明文件……四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。五、由甲乙双方协商同意于2018年5月22日，由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方北京朗琴园工商支行银行账户……转账1847493元整，银行转账凭证即为交易凭据，上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权……六、由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料，甲方负责配合乙方提交办理内部房屋转让所需的相关资料。在为乙方办理房地产权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。若政策不容许以乙方名义直接办理，只能暂以甲方名义办理房地产权证的情况下，房地产权证办理过程中，需缴纳的一切费用由乙方自行承担，乙方必须在限定时间范围内到场配合办理……十、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为叁佰陆拾万整。
另查，郑某1认可于2018年5月26日收到吴某1、秦某1退款15万元，于2018年11月21日收到吴某1、秦某1退款170万元。
另在本案审理过程中，经法庭询问，郑某1陈述其实际损失为已付房款的利息损失及房屋差价损失。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议书、收据、信访事项答复意见书、房地产估价报告、发票等证据材料在案佐证。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告郑某1与被告吴某1、秦某1于二○一八年五月二十二日签订的《房屋买卖协议书》。
二、被告吴某1、秦某1于本判决生效之日起七日内给付原告郑某1违约金二十七万七千九百六十七元。
三、驳回原告郑某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千二百六十元（系原告郑某1预交），由原告郑某1负担四千五百二十五元，已交纳；由被告吴某1、秦某1负担二千七百三十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。
律师总结：
本案涉及到房屋“一房二卖”，合同不能继续履行的问题。一方面，原、被之间的买卖合同是当事人的真实意思表示，内容合法，对双方均具有法律约束力。但另一方面，涉案房屋已售卖于第三人，所以《房屋买卖协议书》已不具备实际履行可能，根据《合同法》第一百一十条规定，是法律上不能继续履行的情形。故原告主张解除《房屋买卖协议书》的诉讼请求，得到了法院的支持。此外，本案还涉及到违约金调整的问题。庭审中，原告明确表示其实际损失为已交纳房款的利息损失及房屋差价损失等，其实际损失金额远低于其所主张的违约金金额，所以法院根据《民法总则》的诚实信用原则与公平原则，对双方合同约定的违约金数额进行了适当的调整。