【北京房产抵押律师】解除房屋抵押权的法定情形。房屋抵押是指债务人或者第三人不转移对房屋的占有，而将房屋作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定申请法院拍卖、变卖该房屋，并就所得的价款优先受偿。关于房屋抵押权的解除，总结如下：一是抵押权所担保的债权消灭。二是抵押权因抵押物的灭失而消灭。三是抵押权因期间届满而消灭（抵押权的行使期限与主债权的诉讼时效期限相同）。四是抵押权因抵押权的实行而消灭。五是抵押权因放弃而消灭。六是未经抵押人同意转让债务。本案中，原告因为借款关系的债权人放弃抵押权使得房屋抵押权消灭，所以原告请求解除房屋抵押的诉求得到了法院的支持。
原告：燕某1，男，身份证号：XXX。
被告：杨某1，男，身份证号：XXX。
法定代理人：贾某1，女，身份证号：XXX。
被告：杨某2，女，身份证号：XXX。
法定代理人：贾某1，女，身份证号：XXX。
被告：杨某3，男，身份证号：XXX。
审理经过：
原告燕某1与被告贾某1、杨某1、杨某2、杨某3抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理完毕。
原告燕某1诉称：2014年1月28日，燕某1与杨X签订《借款抵押合同》，约定燕某1因个人资金周转问题将坐落于北京市XX区XX号院XX号楼X层XXX的房屋（以下简称涉案房屋）抵押借款400万元。合同签订当日，双方在北京市XX区不动产登记事务中心办理涉案房屋的抵押登记。后因其他原因，燕某1并未实际向杨X借款，但杨X一直不配合给燕某1解除抵押。2018年3月1日，杨X死亡。贾某1、杨某1、杨某2、杨某3作为杨X的法定继承人，应协助燕某1办理涉案房屋的解除抵押登记手续。现燕某1诉至法院，请求判令：贾某1、杨某1、杨某2、杨某3协助办理涉案房屋的解除抵押登记手续；诉讼费用由四人承担。
被告贾某1未作答辩。
被告杨某1未作答辩。
被告杨某2未作答辩。
被告杨某3于第二次庭审中未出庭，于第一次庭审中辩称：燕某1为郦XX的借款向杨X提供抵押担保，办理了涉案房屋的抵押登记，杨X与郦XX之间的借款纠纷现未处理完毕，不同意解除涉案房屋的抵押登记，且贾某1、杨某1、杨某2、杨某3并非合同当事人，无法办理相应手续。
审理查明：
经本院审理查明：2014年1月28日，郦XX（借款人、甲方）与杨X（出借人、乙方）、燕某1（保证人、丙方）签订《借款合同》，约定：乙方同意向甲方出借400万元；双方同意选择银行转账方式作为乙方向甲方支付借款的方式，双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后应为乙方出具本人签署的收条或收据；本次借款月利率为同期银行贷款利率的四倍；借款期限2个月，2014年1月28日起至2014年3月27日止，借款期限起始日以借款实际支付之日起算；甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应支付的利息按实际用款天数计算；丙方自愿为本合同项下甲方的借款承担连带保证责任，保证期限为借款期限届满之日起两年，保证范围包括但不限于借款本金、利息、违约金及乙方实现债权的费用；当甲方不能或不能完全履行对乙方的按期还款义务时，乙方有权选择甲方、丙方中的任意一方实现债权。
2014年1月28日，燕某1（甲方、抵押人）与杨X（乙方、抵押权人）签订《借款抵押合同》，约定：甲方因个人资金周转问题现将涉案房屋抵押给乙方，双方协商估价600万元，抵押借款400万元，期限为2个月，利率月息1.5％，抵押担保范围未约定；抵押期结束后十天内甲方如未及时还款，乙方有权将房屋以市场价拍卖，甲方有义务提供所有的过户手续。
2014年1月28日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为燕某1，抵押权人为杨X，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为400万元，债务履行期限2个月。
审理中，燕某1称：上述《借款合同》与《借款抵押合同》是同一日签订，《借款抵押合同》签订在先，杨X向郦XX出借了400万元，杨X未向燕某1出借款项，借款实际由郦XX使用，办理涉案房屋抵押登记时燕某1并不清楚为谁的借款提供抵押担保，所有合同均是按照杨X的要求签订，燕某1只是配合签字，除该两份合同外各方未签署其他借款、保证、抵押合同，即使涉案房屋担保的是郦XX的借款债务，杨X亦已声明放弃向燕某1主张涉案房屋的抵押担保权利。
诉讼中，本院电话联系贾某1，贾某1称：涉案房屋抵押担保的是杨X向郦XX出借的款项。本院电话联系郦XX，郦XX称：涉案房屋抵押担保的是杨X向郦XX出借的款项，杨X已免除燕某1的抵押担保责任。
另查一，2017年5月5日，杨X以民间借贷纠纷一案将郦XX诉至北京市XX区人民法院，要求郦XX偿还借款400万元并支付利息，北京市XX区人民法院作出民事判决书，该民事判决书已生效。该案中，北京市XX区人民法院经审理认定：2016年10月15日，郦XX与杨X达成“说明”，载明：借款人郦XX于2014年1月18日（28）向杨X借款400万元，现郦XX暂无偿还能力，我郦XX于2016年10月31日一次性归还，并按照原借据支付利息，出借人杨X同意不在（再）向担保人主张担保借款的权利。
另查二，2018年4月17日，贾某1、杨某2、杨某1、杨某3因继承被继承人杨X的遗产，向北京市XX公证处（以下简称XX公证处）申请办理继承权公证，XX公证处出具XXX号《公证书》，载明：杨X于2018年3月1日在北京市死亡；申请人贾某1、杨某2、杨某1、杨某3向本处申请继承杨X的财产为：根据北京市XX区人民法院民事判决书（该判决已生效），被告郦XX应于本判决生效之日起十日内偿还原告杨X截至公证申请之日尚未偿还的借款本金四百万元及其利息（以四百万为基数，按照年利率百分之二十四自二〇一四年一月二十九日计算至借款实际还清之日止）；上述财产系贾某1与杨X夫妻共有；杨X的配偶系贾某1，杨X共有杨某2、杨某1二名子女，杨X的父亲系杨某3，杨X的母亲姜某某于2011年6月6日死亡；据杨X的继承人贾某1、杨某3所述，杨X生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人就此情形向本处提出异议；现杨某2（由贾某1代理）、杨某1（由贾某1代理）、杨某3表示要求继承杨X的上述遗产，贾某1表示自愿放弃对杨X上述遗产的继承权；上述夫妻共有财产的一半系杨X的遗产，兹证明杨X的上述遗产应由其子杨某1、其女杨某2、其父杨某3共同继承。
上述事实，有燕某1提交的公证书、借款抵押合同、抵押权登记信息、房屋所有权证，有杨某3提交的借款合同、北京市XX区人民法院民事判决书，有本院调取的房屋抵押登记材料，以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：燕某1虽与杨X签订《借款抵押合同》，但杨X并未向燕某1出借款项，根据燕某1于庭审中的陈述，可以认定燕某1并不具有向杨X借款的意思表示，《借款抵押合同》的实质应为抵押合同，抵押担保的主合同为《借款合同》，即燕某1以涉案房屋作为抵押物为郦XX的借款债务向杨X提供抵押担保。
关于涉案房屋的抵押登记应否解除的问题。根据法律规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。杨X于2016年10月15日以书面“说明”的形式表示不再向担保人主张担保借款的权利，根据杨X于2017年向北京市XX区人民法院起诉的情况以及本案审理查明的事实和证据，现无证据证明在燕某1之外还存在其他保证人或抵押人，故“说明”中的担保人应为燕某1，担保借款的权利应包括涉案房屋的担保物权。鉴于此，杨X作为债权人和抵押权人放弃了涉案房屋的担保物权，涉案房屋的担保物权消灭，涉案房屋的抵押登记应予注销。根据法律规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。杨X已于生前放弃了涉案房屋的担保物权，贾某1、杨某1、杨某2、杨某3作为杨X的法定第一顺序继承人，应协助抵押人燕某1办理涉案房屋的解除抵押登记手续。涉案房屋的担保物权与上述《公证书》所涉财产和遗产的民事权利的种类和性质不同，贾某1放弃《公证书》中遗产的继承权并不能免除其于本案中应承担的民事责任。综上，燕某1要求贾某1、杨某1、杨某2、杨某3协助办理涉案房屋的解除抵押登记手续，本院予以支持。贾某1、杨某1、杨某2、杨某3经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告贾某1、杨某1、杨某2、杨某3于本判决生效之日起七日内协助原告燕某1办理位于北京市XX区XX号院XX号楼X层XXX房屋的抵押权注销登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费70元，由被告贾某1、杨某1、杨某2、杨某3负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到的争点问题是涉案房屋的抵押登记应否解除。由于借款关系中的债权人以书面“说明”的形式表示不再向担保人主张担保借款的权利，而且借款仅存在原告提供的担保，所以原告提供的担保因为抵押权人的放弃而解除。由于民间借贷的发展，房屋抵押也愈发常见，根据《物权法》规定，房屋抵押采“登记生效”主义，所以债权人为确保债权的优先受偿，一般要办理抵押登记手续。