简析房屋买卖纠纷的违约情形和裁判规则
要想分析房屋买卖过程中的违约情形，必须先了解二手房基本买卖的流程，简要如下：
定金合同 ①→→买卖合同（居间版） ②→→买卖合同（网签版--天津市房产买卖协议） ③→→交付房款（一般包括房管局办理资金监管，买方办理贷款）④→→过户
（一）卖方在第①阶段违约
此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿（也有上海地区法院支持房屋差价损失情况），但是不能向其主张继续履行合同义务，（如主张法院要么释明后，原告更改诉请，要么直接驳回）。
（二）卖方在第②阶段违约
此阶段，买卖双方已经签订买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？据了解，目前天津一般是不支持的。如北京高院（2010年12月22日 京高法发【2010】458号）《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第22条：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”合肥中院“合中法（2006）第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》：“对于出卖人要求解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支持。”这些可供读者参考借鉴。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释明，买方可以变更诉讼请求为要求卖方承担违约责任等。
（三）卖方在第③阶段违约
此阶段，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，涉案房屋没有因为其他案件被法院查封；涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。买卖双方已完成网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。
（四）卖方在第④阶段违约
卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成己方所有合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
在不具备继续履行条件，卖方违约，买方如何进行主张权利？
二手房买卖合同通常约定卖方违约的，买方可以解除合同并主张房价款10%的违约金（也有约20%，5%的）或双倍返还定金，当然面对房价飙升还有一个实际损失问题，这个实际损失包括现有利益损失和可得利益损失。有的买方还会主张一些诸如中介费、评估费等损失。在检索到的相关判决文书中，按照合同条款约定违约金后，法院认定卖方违约，但并未能够完全按照约定条款支持买方请求，一般均予以酌减，少数判例全部支持。
综合以上，关于违约金，法院对违约金的数额是拥有较大的自由裁量权，与此同时各地尚并未出台相关的指导意见，导致对违约金的调整数额缺乏预期，不同法院判决不一，相同法院不同法官的判决不一，相同法院相同法官在不同案件中的判决不一。但违约金和差价损失在证据充分的情况下，也是有望获得支持的。（参考：上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第6条：“……按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”）